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开发商艰难“熬冬” 楼市求“变”方有新路

中国金融信息网2012年01月24日13:07分类:产业经济

新华08网哈尔滨1月24日电(新华社记者强勇)告别跌宕起伏的2011年楼市,新年岁首国内房地产行业的总基调已清晰。专家表示,有效规避风险、防止房价反弹和解决刚需,将成为2012年中国楼市能否“平稳着陆”的重要条件。

调控持续发力开发商“过冬”难

2011年哈尔滨楼市与全国步调保持一致,“限”和“降”成为年度最热的两个字,调控政策深入到楼市方方面面,银贷紧收、销售滞慢和购房者持续观望使房地产市场愈加“寒气”逼人。

在连续数月探底后,今年首月哈尔滨楼市成交再创新低。哈尔滨房产管理部门提供的数据表明,1月份前半程该市商品房销售691套,环比和同比“双降”且降幅都超过七成,为两年来最低。而在去年第四季度,该市房地产业景气指数仅为93.3,更为8年内同期最低值。

一年内超过120个城市出台房价调控目标,近50个大中城市推行限购令,兼之连续加息和多次上调存款准备金率,国内楼市愈发走进深水区。哈尔滨市工商业联房地产商会会长桑洪说,随着调控常态化,开发商必须考虑开发节奏、拿地规模、产品结构和营销战略的变化,只有“变”才能有新路。

黑龙江省社科院经济所副所长程遥说,持续走高的房价突然停顿甚至下行加重购房者观望情绪,“买涨不买跌”的惯性心理使整个市场陷入观望。

开发商希望尽快消化库存,加速资金回笼。业内人士表示,大幅降价不一定能挽回销量,购房者可能会选择继续等待,而且房价“贬值”过大还可能引发老业主抗议,影响楼盘口碑。

黑龙江省天威投资有限公司总经理刘伟雄说,2012年房地产企业将进行洗牌,主要是开发商间并购重组,甚至部分开发商转型退出这一行业。对此,开发商应苦练“内功”,变一味扩张为提高产品和服务质量,那些产品单一、豪宅为主、不肯降价换量的企业将难以生存。

楼市风险应警惕

中国银行日前发布的《2012年一季度宏观经济金融展望报告》称,房地产市场调整将延续,预计2012年房价持续缓慢回落,全年销售量跌幅约15%,将呈现“前低后高”震荡趋势。但受经济减速、信贷偏紧和政策调控延续等影响,房地产行业将步入调整期,这对经济增长、商业银行和地方财政都将带来一定风险。

据中国指数研究院数据,去年前11个月,全国130多个城市土地招拍挂住宅用地出让金同比下降15.4%,而商办用地土地出让金同比增长42.3%。温氏房地产公司董事长温利农说,商业地产价格远高于住宅,风险也更大,习惯了住宅市场获利的投资客,向不限购的商业地产进军,商业地产开发过度和二三线城市被热炒,可能引发新的结构不平衡,甚至造成泡沫。

哈尔滨市房产局相关人士告诉记者,很多房地产企业自身经营能力和资金链脆弱,只不过是利用预售款滚动开发,一旦市场洗牌,就可能出现建筑质量安全、拖欠工程款,甚至开发商“跑路”情况。“往往就是这些企业,为解决'钱荒’会无奈选择担保、信托等高融资成本渠道,分解楼市下行风险,却埋下更大隐患。”该人士表示。

程遥表示,一些地方政府的巨额债务主要靠卖地及相关收入偿还,地价连续下行,资金短缺必然成为最大问题。二三线城市会有愈加强烈的调控放松意愿,这也是2012年楼市的一个关键点。

专家:进一步完善市场供给和政府保障“双轨制”

健康发展的楼市对中国经济的意义不言而喻。程遥说,2012年的一个重要方向是继续探索建立保障房和商品房、土地财政和房产税的双轨制,并择机做好短期行政措施退出和长期市场手段、制度设计的衔接。

“可以考虑首套房信贷政策的定向宽松,这不意味着政策转向,只是让开发商的降价能走量,同时减轻刚需人群的置业难度。”程遥说,国家要有更多举措促进保障房建设和中低价位商品房的成交,通过消化存量让房地产的开发链条适度动起来,避免楼市“硬性着陆”,还能推动房价合理回归,适度解决刚需。

哈尔滨理工大学教授杨文超认为,楼市调控要更强调市场化手段,房产税是一个好的方向,能给地方政府开辟“绿色”可持续的税源,减少对土地财政过度依赖。“房产税将提高投资客持有成本,抑制过度投资需求。今后还应进一步改革税收制度,合理调整消费税范围和税率结构,并密切关注是否有房产税等税费转嫁及重复征税等问题。”

刘伟雄表示,目前房地产行业的泡沫过多,国家应引导资本从房地产等投资领域流向制造业,让各类制造业能从银行借到钱,缩小与房地产的行业差距,推动国内实体经济的升温和跨越。(完)

[责任编辑:赵丽梅]

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