破解保障房资金“血荒”亟待顶层制度创新（2）

二、多因素“绊住”社会资金

长期关注房地产金融问题的北京市人大常委会副秘书长黄石松认为，从长远来看，完成“十二五”保障房目标任务只是“万里长征走了第一步”，要真正解决我国大多数人的住房困难，建成适合我国国情的基本住房保障制度，还需要很长一段时间，“钱”的问题不解决，一切都是纸上谈兵。

公租房是今年各地大规模建设的保障房新类型，目前，公租房建设主要靠财政投入、银行贷款支持，其投融资模式尚未成熟。以2011年的建设成本测算作为标准，北京市公共租赁房的平均建设成本约7000元/平方米，平均每套为50平方米，每套成本为35万元；目前，公共租赁房月租金定价比同区位同类型普通商品房低30%左右，收回全部投资成本需要30年左右。很显然，除政府投入外，不可能有银行资金和社会资金愿意参与其中。

部分业内人士指出，投资风险较大是绊住社会资金进入保障房建设领域的主要因素之一。记者从建设银行福建省分行了解到，一些国有银行机构选择公租房项目十分谨慎，通常需地方财政明确给予一定补偿，在确定期限结束后，如正常回收公租房投资收益不能弥补银行本息，地方政府给予一定补贴。中国房地产学会副会长陈国强接受采访说，公租房项目一般要20年左右才能收回投资成本，银行机构确保贷款安全必须要得到“财政承诺”，这实质上是以地方政府的土地财政收益托底，容易引发财政风险和金融风险的捆绑。

近年来，民营房地产企业较多的福州市却鲜有民营房企参与保障房项目建设，一些民营房企负责人告诉记者，保障房售价一般相对固定，但建筑材料价格向上波动较大，用工费用上涨较快，这些成本上的不确定加大了建设保障房的风险。此外，一旦在保障房项目建设、管理过程中出现不规范现象，民营房地产企业都无能力应对，只能增加企业的不必要负担。

福建省去年计划建设公租房达7万套，该省尝试推出公租房“配套”商业开发的模式吸引社会资金参与，即允许新建公租房可以按照一定比例在底层配套商业店铺，用于出租出售。但是，多数大型民营房企对此不感兴趣。

“这种‘配套’模式看起来很美，但风险还是很大。”福建省内一家大型的房地产开发集团负责人毫不讳言地告诉记者，“只有将公租房项目选择建在市区繁华地段，项目用地由政府无偿划拨，且项目上面建公租房，下面建商铺，一卖一租，收益才能基本覆盖成本。如果项目用地选在偏远地段，商铺的销售就难以让人有乐观的预计。”

“当前，解决保障房资金问题，真正缺的是政策，是机制。”黄石松说，事实上，不论是在我国金融系统体制内，还是在民间金融系统中并不缺乏货币的流动性，据统计，鄂尔多斯民间借贷资金至少在2000亿元以上，大部分流向了房地产领域，而温州炒房团的热钱据说不少于6000亿，自2003年以来就不断在各大城市房地产市场兴风作浪。