5月楼市成交创16月新高 土地出让收入锐减

政策微调刺激刚需 优势地产公司或否极泰来

房企卖房“踩线”蓄客 电商办卡暗藏风险

楼市躁动为哪般

受供应增加和降价促销的共同影响，5月份全国主要城市的新建住宅成交量预计将刷新2011年1月调控后的新高。而在住宅成交复苏的同时，土地市场却仍在低谷徘徊，5月的出让金收入更是刷新了年内新低。

楼市成交创新高

据中原集团研究中心对30个重点城市监测数据显示，5月份新房成交量预计约为1631万平方米，环比上升20%，同比上升28%，与今年3月的高点相比微增3%。如果去除4月首尾两个小长假的影响，新房成交已经连续3个月保持在稳定的相对高位。其中，截至 5月30日，北京新建住宅签约10164套，也是年内第一个新房成交突破万套的月份。

而随着住宅成交量的回升，近期大幅降价的标杆房企也开始减少，但降价依然在部分城市或区域蔓延。继此前北京、上海等一线城市的房价出现下滑后，近期杭州、常州等地也出现了明显的降价，同时，降价也从知名发展商向普通发展商蔓延，一些城市的本地开发商接过了降价的大旗，但是整体来看，由于成交回暖目前房价的下跌空间相对有限。

此外，虽然近期新房销售复苏，但前5月整体销售量同比依出现下滑，受此影响房地产的开发建设速度已经显著放缓。2011年10月以来，全国商品房的新开工面积和购地面积同比出现了大幅回落，随着调控滞后效应的逐步显现，中原地产研究部预计2季度全国房地产新开工面积及开发投资额等指标或将持续出现增速明显下滑的态势。

土地出让收入锐减

相比于新房市场的回暖，土地市场则依然处于严冬的状况。据中原集团研究中心监测的13个城市数据显示，截至5月30日，5月居住用地总成交面积82公顷，是今年以来单月的最低值，较前四个月平均成交量大幅缩减近7成；成交金额约21.88亿元，较前四个月均值大减约87%。

同时，1~5月13个城市居住用地成交面积共计1170公顷，同比下降37%，成交金额共计约680.62亿元，同比下降48%，均是近五年中同期较低的成交水平。另据数据显示，截至5月30日，5月份全部用地出让金107.54亿元，较前四个月均值缩减约62%。1~5月，13个城市全部用地出让金共计约1243.06亿元，同比下降44%。

而截至5月30日，5月一线城市居住用地的平均地价约为4151元/平方米；二线发达城市居住用地的平均地价约为1518元/平方米；二线发展中城市居住用地的平均地价约为1368元/平方米。

中原集团研究中心表示，近期土地价格走势较为平稳，今年以来部分郊区宅地价格已出现明显下跌，中心区域宅地价格则较为坚挺。

对于今年土地出让金的锐减，中原地产张大伟认为，主要源于大部分开发商压缩拿地额度，缓开工不拿地，成为开发商市场常态。其次地方政府放缓供地节奏，地方政府为避免流标过多，放缓了土地上市节奏，特别是住宅类土地供应明显减少。他指出目前土地价格依然比较高，在房价已现下调的情况下，大部分地方政府的土地定价依然比较高，使得土地市场流标数量不少，影响了整体市场成交情况。

针对政策方面出现的微调，张大伟表示，目前的政策微调主要包括提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准、降低首套住房贷款利率、实施购房落户政策等。从实际影响来看，这些措施不会对市场产生根本性的影响，但是这确实从一定程度上影响了部分购房者的心态，其中也包括近期扬州新政对市场心理预期的影响。部分刚需购房者在这种环境下提前了购房时间。未来在不改变限购、限贷的大方向下，地方的政策微调仍将继续，尤其是对首套住房的贷款政策未来将是政策关注的热点，同时何时放开改善性住房也将逐步进入讨论范围。在政策逐步放松的情况下，房地产市场将探底回升。