稳增长压力渐显 下半年中国经济何去何从（5）

楼市博弈加剧 房价下行空间或收窄

上半年的中国楼市调控，中央地方间的政策博弈，供需双方的市场博弈愈加激烈。政策方面，虽然中央反复强调“坚持房地产调控不动摇”“个人房贷政策不变”，伴随地方稳增长压力的渐增，各地的楼市微调尤其自4、5月以来明显提速。据不完全统计，2011年下半年以来，除6个城市的微调被叫停外，已有超过30个城市对调控政策进行了适度调整，微调内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

市场方面，5月中下旬以来，房地产标杆城市成交量有所放大。而在过去不久的端午假期，国内一线城市楼市延续了近两个月来供需两旺的局面。以北京为例，端午假期的前两天，北京住宅网签总量较五一假期前两天的成交量上涨了56%，与去年端午假期前两天的成交量相比增长近3倍。对此，有分析指出，6月在年内两次下调存准之后，央行时隔三年半再次下调了基准利率。结合此前各地陆续出现的房地产微调政策，购房者对调控的预期开始发生微妙的变化。

央行6月19日发布的2012年第二季度储户调查报告显示，68.5%的被调查居民认为目前房价“高，难以接受”，虽仍低于去年同期5.8个百分点，但较上季提高0.8个百分点；对下季房价的判断，预期上涨的居民比例为20.4%，虽仍低于去年同期15.8个百分点，但较上季提高2.8个百分点。 上述调查数据显示，居民对房地产市场未来调整的预期正在发生改变。 

分析人士认为，虽然近期购房者的房价预期正在改变，各类需求的入市意愿正在加大，但楼市调控的基本面并未改变。在楼市去库存化远未完成的行业背景下，只要坚持抑制投资、投机的调控方针，稳定市场预期，房价不存在大幅反弹的基础。

至于近两月“购房热”频频出现，或有三个主要原因：一是开发商降价出货，以价换量；二是国家重提“稳增长”，货币政策有所放松，购房者预期改变；三是调控政策见底，长期累积的刚性需求释放。

北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，从统计指标看，楼市调控效果未来仍将持续，但整体市场出现触底迹象。随着近期楼市成交量上升，房价跌幅正逐步收窄。国泰君安研报认为，近期一线城市部分二手房出现了涨价情况，这种现象应当不会快速蔓延。今年下半年楼市仍处于历史库存的高峰，一二线城市整体房价普遍上涨的可能性很小。