新华08网北京1月17日电（记者李倩倩、李军杰、孙瑞）在刚刚过去的2012年，房地产行业在震荡中企稳回升。总体来看，2012年全国楼市销售情况较2011年明显好转,尤其京沪深等一线城市楼市全年成交量同比增长明显。伴随着楼市销量回升，房地产开发企业对行业预期趋于稳定乐观，拿地次数和新开工面积均开始增加。
从相关主管部门传递的信号来看，中央将继续坚持当前的调控政策不动摇，涉及楼市发展的长效机制建设或将提速。在此背景下，预计2013年房地产开发投资增速仍将维持缓慢回升态势，行业将继续稳步回升，销售形势会进一步好转，房价仍存上涨压力但预计涨幅不会太大，供求结构失衡将加大一线城市“刚需”型房源价格上涨压力。
2012年楼市“先抑后扬”，预计今年1月延续回升态势
2012年，楼市整体呈“先抑后扬”走势。受调控政策和节日因素双重影响，2012年年初楼市表现低迷，开发商对后市普遍持悲观预期。但自第二季度以来，在信贷环境趋于宽松、地方“保刚需”政策出台等情况下，开发商抓住刚需释放的时间窗口，主动顺应市场形势“以价换量”，楼市销量回升态势一直持续到七八月份。随后的“金九银十”楼市成交量虽未现大幅反弹，但仍保持高位运行，并在11月份和12月份出现“淡季旺销”行情。
一线城市楼市成交量增幅明显，并带动房价涨势加快。据新华社房地产价格监测系统监测， 2012年京沪深等一线城市楼市成交量较2011年增长明显。2012年，北京新建商品住宅全年签约118402套，同比增长34%，二手商品住宅全年签约141217套，同比增长19%。上海、深圳2012年新建商品住宅成交量同比亦有明显增长。其中，上海共成交136868套，同比增长近9%；深圳成交量为39332套，同比增长23%。成交价格方面，2012年下半年以来，北京、上海、深圳的新房和二手房市场交易日趋活跃，开发商逐步从“降价换量”转为“缩量保价”，部分重点成交区域的二手房业主提价现象也较为普遍。
图1：北京新建和二手住宅成交量变化情况（单位：套）
数据来源：新华社多媒体数据库
楼市成交活跃态势持续到2013年年初。在元旦假期结束后，随着购房需求的逐步释放，一线城市商品住宅成交量均出现回升。据新华社房地产价格监测系统监测， 2013年1月上旬，监测的18个重点城市新建商品住宅成交量同比均有大幅度增加。北京、上海、广州、深圳增幅分别为81%、74%、99%、109%，杭州、大连、福州、长春、天津、昆明、成都、海口、南京、长沙，增幅分别为382%、239%、213%、212、190%、167%、148%、116%、112%、104%。
图2：部分重点城市新建商品住宅成交情况对比（单位：套）
数据来源：新华社多媒体数据库
预计农历春节前多数城市楼市成交量还将快速回升。以深圳为例，从往年情况来看，元旦后至春节期间是深圳二手房市场成交淡季，但今年以来，刚性和改善性购房需求入市积极性还在增加，特别是部分改善性房源成交比例上升。1月份，深圳二手住宅成交量有望达到9000套以上，成交价格也将保持小幅上涨态势。
2013年楼市调控从严总基调将不变，长效机制建设或将提速
展望2013年楼市政策走向，为巩固房地产调控成效，防止市场出现反弹，稳定市场预期，政府抑制不合理住房需求的大方向不会变化，房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，地方突破限购“救市”的举措将继续被叫停。
在2012年底召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部强调2013年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，首先要继续贯彻落实好既有调控政策，商品住房限购政策要继续实施，凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。此外，住建部表示将配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作，加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。
在土地宏观调控方面，近日召开的全国国土资源工作会议明确提出，要坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。加强对闲置土地和各类违规违约用地行为的查处，促进已供土地开发利用。各地要对房地产大企业和大地块名单加强监督并实现制度化、常态化。
据了解，发改委、住建部已开始就房地产调控长效机制进行会商和协调，住建部已将“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为2013年将要开展的重点工作之一。国务院总理温家宝1月15日在财政部调研时还强调，从中长期来看，有两项重大的税制改革要认真研究，其中一项就是改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。
由此可见，调控政策保持稳定是2013年的楼市主基调，在确保政策连续性和稳定性的同时，包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面在内的市场化长效机制建设或将加速。
2013年房价仍存上涨压力但涨幅将有限
值得注意的是， 2013年房价上涨压力仍然存在。这主要表现在以下几个方面：
首先，从政策面来看，2012年下半年以来，相关主管部门多次重申楼市调控不动摇，但随着市场对政策效应的逐步消化，相关政策措施对市场的影响也在减弱。
其次，从供应面来看，全国房屋新开工面积从2012年4月份开始出现负增长，尽管目前新开工面积回升和土地购置面积降幅有所收窄，但主要是大型房企投资意愿上升所致，多数中小房企投资意愿不足，甚至考虑收缩转型，这将影响未来一到两年的商品房新增供应量。
图3：2010年以来房地产开发投资、土地购置面积等指标同比增速
数据来源：新华社多媒体数据库
此外，专家指出，从近几年来的调控实践看，信贷政策对楼市的影响非常关键。如果2013年信贷政策出现进一步宽松，住房需求入市的步伐会继续加快，供求矛盾带来的房价上涨压力也会更加突出，这在一线城市表现将会更为明显。中国人民大学金融与证券交易所近日发布的报告认为，总体略向宽松的货币政策环境将会增加投资和信贷。
世联地产2012年年报数据显示，成交大幅上扬带动了不少城市消化楼市库存的能力。北京、上海、广州、深圳等一线城市楼市库存去化周期分别降至8.2个月、19.2个月、14.2个月和9.0 个月，特别是一线城市90平方米以下的中小户型房源量仅占库存总量的19%，“刚需”型房源供求结构失衡将加大价格上涨压力。
多家机构也分析认为2013年房地产销售形势将会出现回升态势。国家信息中心预计，2013年房地产销售形势会明显好转，全年商品房和商品住宅销售面积将达到12.39亿平方米和11.04亿平方米，分别增长15.4%、15.2%。在价格方面，随着政策趋稳和房屋销售形势好转，房价将重现涨势，但涨幅不会过高。中国指数研究院预计，2013年商品房销售额继续回升，销售面积延续2012年的涨势，涨幅将略有放大。（完）
