山东乳山海景房变身养老公寓促房地产业转型

山东乳山“借船出海”促房地产业转型升级

新华社记者滕军伟

济南（CNFIN.COM / XINHUA08.COM）--10年前，山东乳山海景房异军突起，房地产业成为当地的经济支柱。但和国内其他城市一样，随着房屋空置率居高不下、房地产“拐点”到来，房地产业转型已成为大势所趋。乳山市抓住养老产业发展机遇，促使房地产转型升级，为类似地区转变发展方式提供了借鉴。

――房地产业遭遇困局　转型成大势所趋

山东乳山拥有全长185公里的海岸线和素有“天下第一滩”的4A级景区银滩，凭借这一得天独厚的环境优势，10年前，乳山确立了以房地产业拉动区域经济高速增长的发展思路，吸引了全国各地的购房者来买海景房。一时间，乳山沿海一线群楼竞起，房地产业对乳山国民经济的贡献占到了六七成。

但在房地产业快速发展的同时，开发建设档次低、基础设施不到位、房屋空置率高等问题日益突出，乳山的海景房受到不少外地购房者的质疑，也成为影响当地房地产业健康发展的沉重“包袱”。

特别是去年以来，受经济发展形势、国家调控政策和开发成本上涨等多重因素影响，房屋销售量持续下降，房地产企业资金周转不灵、开工动力不足，乳山房地产业正陷入近几年来最为艰难的时期，税收贡献值大幅下滑，一定程度上造成了市财政的增收乏力。据统计，2012年乳山市新开工商品房建筑面积同比下降近50%，新建商品房成交数和面积同比下降近20%。上档升级、转型发展迫在眉睫。

乳山市委书记高书良认为，要加快乳山经济发展，解决房地产市场低迷的局面，最根本的途径是要依据优势，发展健康养生产业。通过发展这一新兴产业，可以更好地实现房产的二次利用，还可以进一步延伸产业链，带动现代农业、服务业，以及健康食品加工业的发展。

——盘活存量做优增量　海景房变身养老公寓

青岛一位退休老人日前来到乳山福星老年养生公寓，租下一套房子养老，她说，这里空气好，住的环境也很好，如果周边配套设施更完善的话，就特别适合养老。

据预测，到2015年，我国60岁以上老年人这个数字将有2.21亿，占总人口的16%，到2030年将达到30%，养生养老已成为一大社会问题。而乳山气候宜人，生态环境保护比较好，具有发展健康养生产业得天独厚的优势条件。

经过多年的快速发展，乳山银滩房地产开发面积已接近2000万平方米。为此，乳山在“盘活存量”的同时“做优增量”，不仅较好解决了房屋空置率高的问题，而且促进了健康养生产业迅速发展。

碧海华庭小区就是一个成功的“盘活存量”的范例。小区共有标准住宅900套，常住户寥寥无几。两年前，小区在将部分住宅改建成养老公寓的同时，推出住宅返租方案，已购房的业主可将住宅返租给开发商，业主除每年自住30至60天外，其余时间由开发商对外出租，对外出租的收入扣除服务成本后，剩余部分双方均分。

目前，银滩已引进建设了福星老年公寓、爱之源国际养老中心、百合老年公寓等3家大型专业养生养老机构，总床位3000多张，平均入住率达到60%。

在“盘活存量”的同时，乳山“做优增量”，严控单一功能的普通住宅项目，引导房地产开发企业对在售、在建楼盘改造，融入养生养老元素。山东颐和房地产有限公司介绍，该公司主动调整楼盘定位，由开发普通小区向健康宜居、养生养老小区转型发展。记者在该小区看到，公司从细节入手、对新建楼盘进行改造，在一楼预留管家服务房间，小区房间设计全透明化、南北通透，增加老年人呼救系统，并拿出500平方米沿街商铺作为小区的卫生室，为业主提供医疗、保健服务。

“随着银滩新开工地产项目开发思路的转变、对原来楼盘规划设计的变更和调整，在楼盘中增加医疗、养老、娱乐等设施服务功能，传统意义上的'海景房’将在乳山逐渐退出历史舞台。”高书良说。

――“候鸟”变常住　延伸产业链条

自2010年开始，乳山市把银滩的定位从“度假区”变为“新城区”，按照城市建设的标准来完善基础设施，三年多来，在银滩的设施建设上累计投入资金10多亿元。目前，仍有一大批项目正在紧张施工中——10余条道路、总长30公里的路网建设工程，投资2.5亿元；投资6000万元的银滩九年一贯制学校即将投入使用；可提供67套商铺和600余个摊位的银滩集贸市场及2处便民市场的投入使用为居民带来便利。

“不得不承认，原先银滩房地产开发'为了卖房子而建房子’，房子是建得很漂亮，景色也很美，可实用功能不行，水电暖气通讯等配套设施不够完善。要想让人留下来，必须舍得在'里子’上花钱。”银滩管委会副主任战国生介绍。银滩管委还组织居民开展消夏晚会、社区文艺汇演、太极拳比赛等各项活动。如今，夏季银滩继续火爆，冬天留下过冬的人数逐年增多。

随着人气慢慢聚集起来，乳山还积极推进养生产业与工业、农业、现代服务业融合，发展以医疗康复、安全食品、高端养老、温泉疗养、运动健身、妇幼保健等为主要内容的健康养生产业，促进发展方式转变和产业优化升级，建设全国健康养生产业先行区和社区养老产业示范区。

如依托农产品质量安全品牌优势，乳山发展生态有机农业，加快培育健康食品精深加工产业，打出了“吉利食品大姜”“乳东牡蛎”等一系列健康养生产品，推动农产品上档升级。依托“中国长寿之乡”的品牌优势，乳山在多福山、大乳山景区内规划建设养生康体主题区，主打中医药养生、宗教养生等品牌。

从全国来看，国内健康养生产业尚处于起步阶段，各地也都在进行探索，没有成型的经验可供借鉴，也没有成型的标准可供参考。乳山市正在编制相关的产业标准，把握行业发展的主动权、话语权，力争把乳山标准上升为山东省乃至全国的产业标准。