重庆构建住房供应“双轨制”

重庆构建住房供应“双轨制” 探索房地产调控长效机制

近年来，重庆市积极构建“市场配置+住房保障”双轨制住房供应体系，实施“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的分层调控，做到市场供需平衡、价格稳定、结构合理、秩序规范，努力探索房地产调控长效机制。

确保中低收入者“住有所居”

近年来，由于房价上涨过快等因素，低收入人群购房困难日益突出。特别是那些既享受不到廉租住房保障，又买不起商品房的“夹心层”人群的住房问题，引起起各界高度关注。实践证明，无论完全由政府保障，还是完全由市场调节，单轨的供房体系都存在制度缺陷，难以有效满足绝大多数社会成员的住房需求。

重庆市长黄奇帆表示，要实现住有所居目标，应跳出单纯的市场思维，既要借助市场这只“看不见的手”推动中高档商品住房合理配置，又要用政府“看得见的手”建保障性住房托底。

自2010年以来，重庆市大规模建设公租房，打造以公租房为主体的住房保障体系。考虑公租房的保障属性和过渡性安置特征，重庆按人均20平方米左右设计住房保障标准。从2010年起，这个市规划实施“三年开工、五年建成、七年配套成熟”4000万平方米公租房计划，力争解决200万中低收入群体的住房困难。目前，已实际开工建设公租房4500多万平方米，竣工并交付配租1300余万平方米，惠及民众近50万人。

按照重庆市对公租房制度的设计，凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力但在本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的城镇住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来渝工作的无住房人员，均可申请公租房。

在主城区一家汽车运输公司工作的向仁兴，属农转城人员，一家五口人的月收入只有三四千元，而每平方米动辄几千元甚至上万元的房价，让全家人望“房”兴叹。当得知公租房政策后，他在康庄美地公租房小区申请了一套60多平方米的房子。“靠我们全家人的收入，十年也买不上商品房；公租房解决了大问题，让我们在城里有了一个安稳的家。”向仁兴说。

立足地产属性优化市场配置

重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇介绍，按照“双轨制”住房供应理念，针对中端消费，重庆市围绕房地产的商品、不动产、金融品、资本品等属性，实施市场调节。在此过程中，重庆市调整房地产投资在全社会固定资产投资中的比例，制定合理的住房规划，控制房价收入比，确保市场健康稳定发展。

首先，将房地产投资严格控制在全社会固定资产投资的25%左右，调控房地产市场发展节奏。在当前城市建设发展期，房地产投资占固定资产总投资的比重过高，势必形成房地产泡沫；比重过低，又会造成城市发展活力不足，不能满足合理的住房需求。根据测算，将房地产投资占比控制在25%左右，可保持房地产供求大体平衡。

其次，按人均30平方米住房规划建设房地产项目。一般而言，城市人均建设用地100平方米，人均住房面积30-40平方米，较为合理。欧洲城市居民人均住房是40平方米，我国城市居民住房的小康标准是人均30平方米。这样的人均住房面积，是目前经济社会发展水平下，房地产业发展的一个基本规律。近十年来，重庆在审批房地产项目时，基本上遵循这个规律，有效地控制年度房地产建设量和最终规模，科学地把握城市扩展规模和速度。

第三，房价收入比保持在6.5：1左右。房价是一个城市房地产业发展状态、发展水平的直接体现，必须与经济社会发展和居民收入水平相适应。过去几年，重庆坚持把房价与职工工资收入比控制在一个健康合理的范围内，目前主城区双职工家庭年收入与商品房平均售价之比大体是6.4：1。

此外，重庆还强化规范土地市场，从源头上调控房地产市场。为此，该市提出了土地管理五条规则，实施土地先规划后出让、推进国有经营性土地出让招拍挂、实行熟地出让、依法收回闲置土地、加强土地储备等。同时规范土地市场供应，结合房地产市场形势制定年度土地供应计划，每年土地出让控制在三至四万亩，并且合理安排供应地块和出让时序，将经营性用地出让的楼面地价控制在当期房价的1/3左右。