“限价+配建”未阻北京地王 潜在风险浮现（3）

潜在风险浮现

夏家胡同地块高调成交的根源在于其位于四环以内的稀缺地段属性，但这宗“地王”交易的最大受益者似乎并非政府部门。在该地块现场竞拍的前一天，有关部门召集部分业内人士和媒体召开一个小型的内部交流会。在这场会议中，相关负责人表示，近年来拆迁成本不断增加，地方政府所获得的土地收益不断降低。

在地价构成中，土地一级开发成本占多大比例难以估算，但从近几年北京土地一级开发投入不难看出其成本高昂。公开信息显示，2009年至2011年，北京每年斥资1000亿元用于土地储备开发，2012年的投入规模略有下降，今年又重归千亿规模。这部分投入绝大部分要靠金融机构授信。

有了政府部门的担保，取得授信并无难度，但到了还款阶段，必须拿出真金白银。按照上述负责人的说法，如果土地出让收益不断降低，政府部门的还款能力无疑会受到影响，更何况土地出让收入需纳入财政统一收支，并不是全部用于还款。

一位业内人士表示，为了偿还巨额债务，政府部门当然希望将土地卖出更高的价格，但囿于高层对土地市场的管控和庞大的保障房建设任务，只能采用设置最高限价和采用配建制度，这也导致商品房用地价格高企。

国家统计局的数据显示，今年1-5月，房地产开发企业土地购置面积11756万平方米，同比下降13.1%；土地成交价款达2718亿元，增长3.7%。近年来，土地价格的提高显而易见。

财政收入对土地高度依赖是当前不少地方政府的现状，这不仅是催生高地价的重要因素，也导致不少城市债台高筑。随着金融机构流动性趋紧和地方政府偿债高峰期的到来，不少地方偿债压力凸显，楼市也面临连带风险。

尽管北京市政府表态称并不过度依赖土地财政，但土地一级开发的巨大成本正在吞噬政府收入。去年下半年以来，北京的土地供应一度陷入低位。市场人士认为，这是因为土地一级开发资金不足，直到重新获得授信，这种情况才得以改观。

分析人士认为，与二三线城市不同，北京楼市不会面临过剩风险，其土地市场也将在未来一段时间维持上行态势，但一级开发所需要的持续大规模支出正在给城市带来潜在偿债风险，这种风险在现行的发展模式下可能难以根除。业内人士建议，深化楼市调控必须真正触及土地财政之根本。