香港楼价“高处不胜寒”

楼市的涨跌是香港社会最牵动人心的话题之一，预见性自然人人关心。谁是市场的先知先觉者?一个以眼光锐利著称的金融家怎么样?如果这个“乌鸦嘴”还不只是说说而已，还把名下物业出手坐等大跌到来呢?

内地财经圈也很熟悉的瑞信亚洲区首席经济分析员陶冬就扮演了这么一个角色。他一向看淡香港楼市，去年9月就开始卖房产。近日陶冬再度预测香港楼价将大跌20%!他的判断来源于两条，两条的核心都是货币，即中美货币周期处于转折点：一是美国的量化宽松将退出，亚洲资金将回流美国，二是明年下半年开始，中国大量信托产品将陆续到期，地方债还款会暴露问题，触发中国信贷收缩。两大“水喉”同时抽水，香港楼市将会量价齐跌!

如果说去年看淡楼市的声音还是凤毛麟角，近期机构的预测可就是“淡声”大涨了。汇丰、里昂近期都发出预警称，香港楼市需要调整。英皇国际执行董事张炳强近日更称，普通住宅楼价自2008年起已上升一倍，市场最终不能避免下行的定律。利率只是其中因素之一，其它交易成本如税项上升也有影响。他的预测更狠：美国未来若退市引起利率变动，预期楼价明年会跌四五成。

不但机构声音趋于一致，香港社会整体氛围也在趋冷。香港中文大学的一项调查就显示，三成受访者认为楼市下跌，预料楼价上升的只有一成二。

近期，一个豪宅楼盘突然大幅跳水甩卖更让媒体惊呼：楼价是否已展开大跌序幕?

这个登上多家报章头版的甩卖楼盘是九龙站附近的“天玺”，10月6日开始突然“减价三成”大甩卖。按减价后的价格，每平方英尺2.9万港元左右，折合每平方米约30万港元(1平方米约合11平方英尺)。

九龙站附近是近年来较受内地客追捧的豪宅地区。其实香港所谓豪宅与内地人心目中的豪宅大相径庭，一般1000平方英尺(约90平方米)以上住宅就算豪宅。这些豪宅面积上不算“豪”，价格上绝对够“豪”，一套房子动辄几千万。近年来的豪宅买家多是内地客，由于香港特区政府提高税收、按揭等门槛，内地打击腐败、收紧银根等多种因素，内地客到香港抢购豪宅的需求量大幅下降。以九龙站地区为例，今年1月还销售100套左右，随后一路下滑，9月份跌到只有六七套售出。地产商为快速套现，自然会将尾盘大幅降价甩卖。

力挺香港楼价的专家也大有人在。他们的观察也都是从美国和中国入手，但角度却不同：就美国而言，宽松政策延期退出，资金回流压力解除；中国经济仍蓬勃发展，内地有钱人对香港置业仍兴趣多多。特别是内地客减少是政策效应影响，当政策效应逐渐减弱时，相信内地客会卷土重来。

一方面香港楼价高高在上，严重影响普通人置业和香港产业结构调整，进而影响香港产业竞争力；但另一方面，高楼价自身已“大到不能倒”，一旦大幅回调，影响面波及所在，从金融到各项服务、中介都难以承受。这也就不难理解，不管对高楼价的抱怨声多大，政策面上都只能小心翼翼走钢丝，高不得，也低不得。而经历过2003年楼市崩盘的香港人，也就难怪对楼市的风吹草动分外敏感。

很难说谁的手中抱着楼市的水晶球，但“高处不胜寒”，已经走过一轮上涨周期的香港楼市，再想爬坡肯定是很难了。(王旭)