三季度新增房地产信托达近三年最高

新华社记者王鹤

上海(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--中国信托业协会最新发布的数据显示，今年三季度，房地产信托新增规模达1675亿元，创2010年以来的历史最高水平。分析人士表示，房地产信托新增规模继续稳企回升，表明投资者对房地产行业持乐观态度，房地产企业通过信托融资的需求依旧强烈。与此同时，伴随着今年以来楼市回暖、房价持续上涨，房地产信托的违约风险已经有所降低，但个别项目风险仍不可避免。随着信托公司向主动投资方向转型，“基金化”的房地产信托产品将成未来房地产信托主要发展方向之一。

——三季度房地产信托新增规模达到近三年最高

中国信托业协会数据显示，今年三季度，房地产信托新增1675亿元，创2010年以来的历史最高水平。相比去年三季度的849亿元，同比增加97.22%；相比今年二季度的1544亿元，环比上涨8.48%。可见今年三季度房地产信托新增规模上升明显。

房地产信托新增规模占比也在持续上升，为12.80%，同样刷新了2011年四季度以来的最高水平。在业内人士看来，房地产信托规模及占比的提升，说明地产行业在不断回暖。

用益信托工作室研究报告指出，从2010年3季度以来，集合资金信托是房地产信托的主要形式。然而2012年二季度开始，单一资金信托两年来首次超过了集合资金信托，单一资金信托占比53%，成为房地产信托的主要形式。不过，今年一季度单一资金规模占比65%，二季度下滑至53%，三季度继续下滑至52%，说明集合资金房地产信托的占比在不断增长。导致这种现象的原因主要有两个，一是市场上资金流动性不断趋紧，影响对单一资金信托的投资；二是监管层加大对机构投资者的监管力度。

用益信托工作室统计的集合资金信托数据也显示，今年三季度房地产信托发行规模为1021亿元，同比增加29.40%；房地产信托成立规模为656亿元，同比增加14.49%。

用益信托工作室研究员帅国让指出，房地产信托新增规模继续稳企回升，一方面是信托行业将进入年底冲刺阶段，信托公司加快产品发行及成立速度，以便更多地抢占市场资金；另一方面，投资者对房地产行业持乐观态度，房地产企业通过信托融资的需求依旧强烈。

——楼市回暖 房地产信托兑付风险降低

另一个值得关注的数据是，三季度房地产信托余额为8942亿元，相比前几个季度增长明显；三季度房地产信托余额占比为9.33%，相比二季度末的9.12%，有所回升。相比巅峰时期今年二季度8119亿元，余额再创新高。

有机构数据显示，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。不过，伴随着今年以来楼市回暖、房价持续上涨，房地产信托的违约风险已经有所降低，但个别项目的风险仍不可避免。

帅国让说:“房地产信托月占比从2011年3季度的17.24%开始，至今年二季度的9.12%，一直持续下降，但到今年三季度，占比扭转下滑趋势。从占比快速下降说明房地产信托的风险正在逐渐释放。而三季度余额占比的回升，说明房地产信托有所回暖。不过房地产信托余额仍然处于历史高位，2013年兑付还未结束，因此，对房地产信托而言，仍然要保持高度警惕。”

事实上，自2011年开始，兑付风险一直是悬在房地产信托头上的利剑。因前几年狂飙猛进的房地产项目陆续到期，房地产信托的兑付风险时有显露，甚至有项目走上司法程序，好在大多“有惊无险”，投资人并未受到损失。

去年4月，“吉信长白山11号•南京联强集合资金信托计划”到期，但因南京联强项目资金困难未按时兑付，在华融资产管理公司接盘下才得以延期8天兑付。2012年6月，华澳国际信托将大连实德诉诸法庭，成为近两年来房地产信托爆发式增长后走上诉讼程序的首例金融借款合同纠纷案。2012年12月，因无法偿还中融-青岛凯悦地产信托计划的信托资金，凯悦中心部分资产被司法拍卖。

业内人士预计，今年四季度房地产信托的兑付情况与2012年类似，风险事件依然时有发生，但只要“刚性兑付”的行业潜规则没有改变，投资利益应该都能得到保障。

——房地产信托基金化成未来发展方向

在业内人士看来，随着信托公司更多的往主动投资方向发展，从融资方的融资需求转向投资方的投资需求，房地产信托将呈现更加多元的发展，发行“基金化”的房地产信托产品将成为今后房地产信托业务的主要发展方向之一。

中国信托业协会的数据显示，截至今年三季度末，基金化房地产信托产品累积余额已达157.44亿元，占全部余额的0.16%。

所谓房地产信托基金化，是指在房地产信托计划基础上发展起来的信托型基金。该基金将投资者的资金汇集成一定规模的信托资产，由专门的投资管理机构管理，直接参与地产项目开发，采用基金化模式进行股权投资，获得收益由投资者按出资比例分享，风险共担。

“现在很多公司都在推房地产信托基金化，绿城也有这方面的尝试。作为开发企业，我们对房地产信托基金化是非常欢迎的。”绿城集团副总经理柴宏达日前在上海举行的“第一届信托发展高峰论坛”上表示，房地产信托的基金化对开发商未来的发展有非常大的帮助，它能够解决投资阶段的直接融资问题，也能够优化增量投资的概念。

宝龙地产副总裁廖明舜也表示，非常赞同信托基金化，只要注入资金就有投资性质，这就解决了投资人、信托公司以及房地产企业的矛盾。

平安信托物业投资总监艾兵说，房地产行业在未来一段长时间之内都有较大发展空间，但原来拿个地就能赚钱的时代已经一去不复返，行业分化越来越明显。对于信托公司说，需要有更强的主动管理能力、专业判断能力来应对风险。在新的转型阶段，房地产基金产品，或者说新一代的房地产信托产品，应该体现出来买者自负。