全国房地产开发投资加快 回报率进一步压缩

新华社记者郑钧天 何欣荣

上海(CNFIN.COM/ XINHUA08.COM)--10日，国家统计局发布数据显示，我国房地产市场开发投资增长有加快的趋势，一线城市的开发投资热度尤为明显。

专家认为，在中国房地产市场上，投资转向二线市场是大势所趋，未来细分地产类型和二线市场或将愈加受到欢迎。同时，借贷利率的升高也会进一步压缩回报率，房企和投资者应防范开发投资风险。

——全国房地产开发投资增速加快 国际资本热衷投资一线城市

10日，国家统计局发布的房地产开发投资完成情况显示，2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，东部地区房地产开发投资43068亿元，同比增长17.3%；中部地区投资17084亿元，增长21.7%；西部地区投资17259亿元，增长23.1%。

业内人士指出，我国房地产市场开发投资增长有加快的趋势，一线城市的开发投资尤为明显。城市土地学会与普华永道近日联合发布的《2014年亚太区房地产市场新兴趋势报告》显示，上海位列亚太地区房地产投资前景排行榜第二位，同时位列房地产开发前景排行榜第四。上海与东京，雅加达，马尼拉以及悉尼被评为五大最佳投资市场。

调查显示，城市的投资者普遍认为上海是知名、低风险的投资市场。报告指出，上海给在中国注入资金的投资者提供“某种程度上的安心”。

除了上海，中国的其他城市，包括北京、广州和深圳，在投资和开发前景排行榜中都名列前茅。广州在投资前景中排名第六，开发前景中排名第五；深圳因前海经济特区项目的开展，在开发前景中排名大幅上升，从去年的第十一名上升到今年的第三名；北京在开发前景排名第六，高于在投资前景第八位的排名。

然而，专家指出，中国一线市场的高价格将导致主要市场的传统物业竞争激烈，同时也可能会导致投资者更倾向于投机的开发模式。因此，未来细分地产类型和二线市场或将愈受欢迎。

普华永道中国合伙人孙颖表示，在中国，投资转向二线市场是大势所趋。“目前有大量投资从一线城市转入城郊，高额的租金和市内交通网络的改进是造成这种趋势的重要原因。”

——房地产市场竞争激烈 开发商渐转向细分市场

专家认为，2014年，投资者在选择投资项目上需要上移他们的风险曲线，选择在细分市场而不是在主流市场中寻找价值。

这意味着，投资者将趋向于购买小型或者乙级楼宇或者投资位于二线市场的项目，也可能意味着投资者会趋向于购买或者开发诸如物流设施，养老地产，个人仓储，亦或是绿色节能减排建筑等。

城市土地学会北亚区主席周明祖表示，尽管中国强势的市场伴以高价格和核心产品回报率低等特点，但投资者并没有打算离开，而是积极寻找应对方法，包括集中投资在养老物业及物流等专门性房产类型等。

数据显示，1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%。其中，住宅销售面积增长21.3%，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%。商品房销售额69946亿元，增长30.7%。其中，住宅销售额增长31.1%，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。

商业及工业物业的销售面积和销售额均超过了住宅物业。普华永道认为，工业和物流设施在投资潜力中排名最高。由于网上购物发展导致仓储需求加大，该类型物业的供应少于需求；住宅物业在投资潜力上排名第二；写字楼物业则排名第三。

——借贷利率升高或将进一步压缩回报率

沪汉商务咨询有限公司总裁李建学认为，2014年中国房地产市场面临的问题不仅是最传统的资产类型的投资竞争将变得更为激烈，而且一旦借贷利率开始上升，已处于历史最低水平的收益率很有可能将继续下探。

统计局数据显示，1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，同比增长27.6%。其中，国内贷款17667亿元，增长33.8%；个人按揭贷款12657亿元，增长36.5%。

国内贷款和个人按揭贷款的增速均超过平均增速水平，且在房企到位资金中占比达27.7%。房企对银行贷款的依赖程度可见一斑。

业内人士指出，在融资层面，中国银行业依然像过去一样为房地产市场提供了大量的信贷，虽然银行的信贷条款已经开始从紧。在中国市场上，贷款价值比率集中于60%-65%之间，然而银行贷款成本仍旧保持在较低水平。

债券市场依然表现活跃。世邦魏理仕中国区研究主管陈仲伟分析称，虽然房企内地融资受到一定限制，但其在海外融资方面表现活跃。由于开发商销售情况良好，内地楼市量价齐升的趋势未现改变，使得海外投资者对于内地房企的盈利状况充满信心。“一方面，内地房企在海外的融资渠道不断拓宽，如发债门槛不断降低；另一方面，其贷款利率也日趋下降，原来房企的融资成本在8%-14%，现在基本可以控制在10%以内。”

房地产信托基金方面，由于很多房地产信托基金拥有大量可用于投资的资金，因此在2014年，其仍然是房地产市场上强有力的投资者。

专家普遍预测，资本化率压缩让回报继续减少，高利率亦或将出现。