张影强：建立多层次房地产金融风险分担体系

□中国国际经济交流中心 张影强

今年以来，我国房地产市场发生较大变化，逐步由卖方市场向买方市场转变，市场分化趋势明显。一方面，北京、上海等一线城市新房价格回落，二手房成交量下降，需求观望情绪上升。另一方面，部分城市商品房库存快速增加。为此，应正确引导房地产市场预期，防止发生系统性金融风险，同时，改善房企融资结构，建立多层次房地产金融风险分担体系。

多项政策叠加是导致楼市由卖方市场向买方市场转变的重要因素。不动产登记、全国住房信息联网和房地产双向调控等一系列房地产调控政策将陆续成为现实，多项政策利好抑制了房产投机性需求。同时，而保障房和棚户区改造力度的加大，加上自住型商品房入市预期明显，也导致有效需求减少。

当前房地产行业融资结构过度依赖银行信贷资金。截至2013年底，我国商业性房地产贷款余额占金融机构各类贷款余额的比重为21.3%，加上定金及预收款和企业自筹的资金，房地产直接和间接通过银行融资比例超过50%。日本、泰国等国在房地产泡沫时期房地产贷款占总贷款的比例均超过20%。同时，房企直接融资比例过低。2013年房企通过股票市场、债券、信托、私募基金等间接融资渠道合计1.21万亿元，占当年房地产行业实际到位资金12.21万亿元的9.96%，而美国等发达国家房企证券融资约占企业外部融资的55%以上。

金融机构违规操作较普遍。金融机构住房信贷管理制度尤其是内部控制不完善，银行对房地产企业贷前资质审查不严格，导致开发商将同一商品房“重复抵押”给银行，套取银行贷款。同时，很多房企通过发行信托计划充当资本金，再到银行获得信贷，这种“空手套白狼”的现象并不鲜见。此外，在庞大的影子银行体系内，信托公司贷款和投资大量投向各级政府基建项目和房地产项目，规避了相应的准备金计提和资本监管要求。部分银行理财产品和信托产品透明度较低，运作不规范，加剧了房地产金融风险。

为防范房地产金融风险，笔者建议应从以下几点着手，引导房地产市场预期，防止发生系统性金融风险。房地产价格上涨过快，会引起购房者的不满；房地产价格下跌，也会引起有房者不满，而且会导致开发商资金链紧张和银行坏账增加，引发金融风险。因此，应维护房地产市场平稳运行。加强舆论引导，引导市民理性消费，保障刚性需求，抑制投资投机性需求，让市场回归理性。

密切监测房地产市场运行，建立房地产风险预警制度和联动机制。一是进行房地产贷款业务风险压力测试，模拟在房价下跌等情况下的银行承压能力。二是高度关注重点区域、重点企业，强化“名单制”管理，及时释放风险，防范个别企业资金链断裂。三是尽快建立房地产风险预警制度，及时监测房地产市场供需整体走势和结构变化。四是建立房地产风险应急处置联动机制。加强银行、住建部门、社保、公安等部门的信息联动与共享，建立房地产抵押违约风险爆发的跨部门应急联动处置机制。

加强房企金融风险排查，完善银行内部风险控制，规范影子银行发展。一是在全国范围内对房企进行资金风险排查，重点检查银行贷款的合理合规使用，坚决惩治企业骗贷和资金违规使用行为，建立企业信贷诚信体系。二是进一步完善期房预售制度，切实加强预售款监管，规范预售款的收存和使用，确保预售房所得的款项用于项目开发建设。三是改进银行风险评估方法和手段，采取谨慎原则，根据当前市场价值和未来估值重新抵押房地产，最大限度减小抵押物的处置风险。四是各银行进一步健全房地产信贷风险管理的长效机制。切实加强对房地产企业经营实时跟踪，完善房地产市场信息披露制度，及时发出风险预报，果断采取应对措施。五是规范和促进影子银行健康发展。建立信息披露机制，明确影子银行信息披露标准，将其纳入征信系统，减少信息不对称。

改善房企融资结构，建立多层次的房地产金融风险分担体系。一是继续依靠银行信贷走间接融资的道路，同时拓宽在资本市场直接融资渠道，包括恢复房企首次公开发行(IPO)和增发等融资形式，扩大债券市场融资。二是积极推进住房抵押贷款证券化(MBS)。逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场；培育抵押贷款证券化市场，大力发展相关中介机构，建立多元化的融资体系。三是大力发展房地产投资信托基金(REITs)。加快制定相关政策、法律法规，为房地产投资信托发展创造良好的政策和法制环境。四是完善房地产贷款担保和保险制度。制定所得税优惠政策，鼓励保险公司经营房地产贷款保险业务，减少房地产抵押风险。五是修改《预算法》并建立统一的地方政府市政债券发行制度，通过市场机制解决地方政府市政建设资金需求和城镇化资金来源，化解地方融资平台风险。六是探索住房开发性金融业务，发行住房金融债券，采取市场化方式，为我国保障房建设筹集资金。