新华社记者李倩倩、彭桦、王春雨
北京(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--2014年，全国楼市步入深度调整期，在首套房贷认定标准放松、降息等政策叠加效应下，四季度一线城市房价止跌企稳，全国房地产开发投资等先行指标增速降幅也明显收窄，业内普遍认为房地产市场进一步下行的态势基本得到遏制。作为影响楼市走向的关键因素，2015年，房地产政策将何去何从?近期，新华社记者就房贷政策、房地产税改革、不动产登记制度、新型城镇化下的机遇与挑战等热点问题，对中国房地产业协会名誉副会长朱中一进行了专访。
中国房地产业协会名誉副会长朱中一 彭桦摄
房贷政策:能否有更多优惠?
9月30日“央四条”重申首套房贷最低首付比例三成，利率下限七折。目前，多数地区已经执行首套房认定新标准。首付比例降低带动改善性购房需求加快释放，直接带动了一、二线城市10月楼市成交回暖。 11月21日央行宣布降息后，五年期以上房贷基准利率为6.15%，相当于此前利率打了九四折。购房成本的降低使得11月主要城市楼市延续回升态势。
不过，广大购房者普遍关心的七折优惠利率仍难见踪影，目前商业银行首套房贷利率主要集中在八五折到九折之间。2015年，房贷七折利率能落地吗?
对此，朱中一认为，降息本身是一把“双刃剑”，需要综合判断。一方面，降息降低了贷款门槛和融资门槛，另一方面，存款收益的减少会使得老百姓重新考虑资金配置，部分存款搬家后进入股市，导致银行信贷规模减少。正因为如此，“央四条”提出通过鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套房和改善性住房贷款投放。
朱中一认为，信贷规模依赖金融体制改革，这也是房地产长效机制建设的一部分。短期来看，商业银行出于风险收益平衡考虑，更多优惠利率的落实恐有难处。
房地产税改革:“狼会来吗?”
十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，2014年全国经济体制改革9大任务也包括了推进房地产税制改革。对于房地产税改革的推进进展，公众备加期待。有专家预计，2015年房地产税将进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年有望正式实施。
朱中一认为，房地产税制改革至少要遵循三个原则:一是房地产税立法要与现行税费合并同步进行，按照“简税种、宽税基、低税率、严征管”的原则来设计；二是房地产税制改革要统筹安排，在不增加企业和消费者总税负的情况下，开征房产持有环节税的同时应降低流转环节的税收；三是在房地产税立法框架基本形成后广泛征求民意，使立法的过程变成引导预期、统一思想、完善政策的过程，“不要给大多数老百姓造成压力”。政策要鼓励持有多套房产的人通过出售、出租等把多余的房子利用起来。
此外，有关二手房营业税“5改2”的消息也一度传得沸沸扬扬。对此，朱中一指出，可以确定的是，随着房地产市场的变化，未来房地产调控政策的调整也将趋于“常态化”。从国际经验看，减少流转环节的税收是总趋势，这既有利于盘活存量市场，也有助于培育和发展租赁市场，形成通过购买、租赁两种方式解决住房问题、新房和存量房市场协同发展的住房供应格局。
不动产登记制度:能降房价吗?
2013年11月20日，国务院常务会议决定“整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度”。2014年，不动产登记稳步推进。相关部门给出的时间表显示:在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。近日，国土资源部不动产登记中心已正式获批成立。部分地区也加快推进登记整合工作。比如，广西目前已经明确2017年实现公开查询。专家指出，在组织机构确立后，下一步《不动产登记暂行条例》有望很快出台。
毫无疑问，2015年，不动产登记制度会按照既定的节奏朝预期的方向推进。对于不少人士把不动产登记视为降房价的利器，朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效最基础的内容，有利于摸清我们国家的住房家底，并据此科学制定政策，制度本身不会对房价产生影响。房价主要还是由供求、预期等因素决定。
新型城镇化:机遇还是挑战?
2013年3月份，《国家新型城镇化规划(2014-2020)》出台，目前相关的配套政策也正在逐步出台。业内普遍认为，我国房地产市场经过十多年的超高速发展后，住房制度改革和人口红利带来的需求爆发期已经结束，未来总体将步入平稳释放期。新型城镇化给房地产业转型创新带来了机遇，是下一步推动房地产发展的主要动力。那么，房地产企业如何把握城镇化机遇?
根据规划，新型城镇化以中小城市为建设重点，但目前这些城市普遍面临着供应过剩风险，同时，这些地区的公共服务、就业岗位等容纳能力有限，人口流动与政策导向并不一致，这会加剧这些城市的供求不平衡。
朱中一认为，房地产是城镇化的载体，必须与城镇化协调发展，只有在明确这一定位的基础上，更多依据自身规律、考虑地区差异，才能促进房地产市场健康平稳发展。开发企业要加强独立判断市场的能力，客观分析供求关系，考虑企业是否能够适应新的业态，切忌盲目跟风。
朱中一还指出，地方一定要清楚自己推行城镇化的基础是什么，根据居民住房现状、开发建设量、实际住房需求和资源环境承受能力等，编制住房发展规划和城镇化规划。（完）
