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上海房地产市场宜关注楼市成交及房价预期扭转效应

中国金融信息网2014年12月25日10:58分类:区域经济

核心提示:2014年,全国房地产市场整体出现了一轮明显的降温过程。经过近一年的持续调整后,上海等部分热点城市的楼市开始展现出复苏迹象,不仅成交量价开始止跌企稳,土地市场也有所回暖。

新华社记者郑钧天

上海(CNFIN.COM / XINHUA08.COM)--2014年,全国房地产市场整体出现了一轮明显的降温过程。经过近一年的持续调整后,上海等部分热点城市的楼市开始展现出复苏迹象,不仅成交量价开始止跌企稳,土地市场也有所回暖。

专家认为,决策层宜深入把握2014年典型城市的房地产市场走势和特征,完善房地产调控政策,促进房地产市场平稳健康发展。

——2014上海住宅成交量价呈“先抑后扬”走势

上海易居研究院数据显示,从上海住宅市场的量价关系看,上半年市场成交低迷,库存去化压力大;房价指数亦在5月份开始出现环比下跌。而到了下半年,从9月份开始,随着市场信心逐渐增强,成交量出现了显著上升,与此同时上海房价跌幅亦开始收窄。

世联行数据显示,从9月开始,上海市商品住宅成交呈现出量价齐升态势,成交面积76.59万平米,环比上涨17.1%;商品住宅成交均价为27784元/平米,环比上涨5.7%。10月,商品住宅成交依然呈量升价稳的态势,商品住宅成交面积109.15万平米,环比上涨42.5%;商品住宅成交均价为27541元/平米,环比下跌0.9%。11月,上海商品住宅成交虽略有下跌,但成交均价却呈持稳态势(成交面积103.96万平米,环比下跌4.8%;商品住宅成交均价为27683元/平米,环比上涨0.5%)。

克而瑞研究中心副总经理林波认为,上海住宅市场之所以呈现先抑后扬的走势,主要原因是因为9月份之前,相对偏紧的政策和信贷环境没有发生改变,加之市场库存高企,因此市场整体成交低迷。“今年的市场特征比较鲜明,3月以来,上海商品住宅供应量持续高位震荡,市场供大于求,成交先抑后扬;但临近年底,随着11月20日普通住宅标准终于得以放宽,再与央行“9·30”房贷新政效用叠加,楼市成交复苏力度强劲,10月份成交量突破百万平方米,刷新年内高点,在一线城市中表现最优;11月成交量依然保持高位稳定,消化周期跌至1年以内,房价整体涨幅也明显收窄。”18日,国家统计局发布的“2014年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,11月上海新建商品住宅价格指数出现了环比和同比的双双下跌,其中环比下降0.5%,同比下降3.5%。

但记者调查发现,虽然上海楼市2014年处于弱势格局,但由于总体需求相对稳定,开发商去化信心满满,所以降价项目整体比例较小,新建商品住宅的成交价格未发生实质性下降。

——董家渡地王引领上海土地市场年末翘尾

上海前10个月土地出让表现较差,出让金累积1054.24亿元,同比下降近4成。但从10月份开始,上海加快了推地节奏。据世联行数据,2014年10月,上海共供应商品房用地14宗,面积共88.38万平米,环比上涨129.6%;11月上海合计供应商品房用地34宗,面积共115.82万平米,环比上涨31.1%;12月,上海更迎来土地成交高峰,预出让土地达到42幅,土地成交面积约161公顷,为全年月度最高值;土地出让总起始金额188.9亿元,仅次于11月份在有董家渡地王出让时的水平,且与2013年年末表现相当(2013年12月土地成交46幅,土地面积188公顷,土地起始金额222亿元)。

成交方面,从10月下旬开始,上海土地成交逐渐转暖。10月22日,上海张江南区宅地高溢价出让,以楼板价26057元/平方米、溢价率93%刷新了区域楼板单价纪录。11月,上海商品房用地成交11宗,共44.71万平米,环比上涨96.5%;成交金额321.35亿元,环比上涨693.7%。

上海易居研究院最新发布报告指出,临近年底,央行及上海本地三项利好政策密集出台,上海房地产市场政策效应随即显现,行业指标全部见底回稳,一切信号都指向“复苏”二字。11月7日,上海出台公积金新政,即首套结清、二套普通房公积金贷款按首套标准执行;11月13日,上海宣布新的普通住房标准于11月20日起执行;11月22日,央行在时隔28个月后,下调存贷款基准利率。

11月18日,以248.5亿元出让的上海董家渡地块,毫无悬念地拿下了2014年全国总价地王。克而瑞研究中心副总经理林波认为,一方面,随着9月30日央行房地产信贷调整新政落地,对市场起到极大的提振作用,许多房企酝酿提价或者继续平价走量的同时,拿地信心也将进一步坚定;另一方面,虽然四季度主要房企的重心还在去库存、冲业绩上,但考虑到明年土地储备和后续开发的持续,必将在四季度加大土地储备。

某房企高管告诉记者,“开发商对于优质地块的认可程度并不因市场降温而改变,部分房企拿地已采取了联合体拿地的方式,这可保障资金链的安全。”

——宜警惕房价报复性反弹

上海易居研究院研究员严跃进认为,从政策效果上看,今年上海楼市最主要的政策是放开了二套房贷的各类限制。“由于上海楼市中改善型购房需求比较大,而此前在政策下并不能积极入市。但目前随着限贷政策放松,购房者改善型需求释放比较明显。而普通商品住宅标准的调整、公积金贷款政策的调整,能够使得购房者的购房支出成本降低,这会使得购房者在一定的支付能力下购置更大户型或更优质地段的物业。举例来说,这会使得内外环间的物业成交量上升,尤其一些次新房的成交量更会有好的表现。”

此外,在11月21日央行突然宣布降息后,上海房地产市场出现房价预期反转的趋势。搜房网调查显示,72%的上海受访者表示房地产市场将受央行降息影响出现上涨,49.32%的受访者表示将因此加快购房步伐。

克而瑞信息集团董事长丁祖昱认为,降息降低了购房贷款成本,并在一定程度上改变了市场预期。“此次降息将进一步增强短期市场的信心确立,年末成交翘尾几成定局。”

成交结构方面,据中原地产数据,上海11月份各价格段成交占比变化不大

,其中中低档产品成交占比下跌2个百分点至44%;从面积段结构来看,120平方米以下户型产品仍为成交主力。上海从面积段成交占比来看仍旧无明显变化,90-120平方米户型依旧占据市场主力,在整体成交略有回落的背景下,200平方米以上户型成交量仍维持不变,从侧面说明高端项目市场比较稳定。

展望后市,业内人士判断,从上海房地产市场走势看,在2014年市场压抑的情况下,2015年购房者的置业需求会继续上升。预计在今年年末明年年初上海新建商品住宅价格会有止跌反弹的可能。

业内人士认为,政府应密切关注限购政策的放松对楼市成交及房价预期的扭转效应。并在稳定住房消费的基础上,在2015年对限购政策进行局部调整,如对城市外来人口购房政策进行调整、对城市中心和郊区的物业购房资格进行区别对待等。

严跃进认为,“从一线楼市实际情况看,随着市场回暖,部分看跌情绪在淡化。为防止2015年房价出现新一轮上涨,政府要对投资投机、刚需和改善型购房需求进行一个明确的划分,只有这样才能进行有的放矢的调控。”(完)

[责任编辑:尹杨]