阵痛后的长租公寓

中国金融信息网2018年10月29日14:38分类:产业经济

中国金融信息网讯  自十九大报告明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”以来,住房城乡建设部会同国家发展改革委等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,并选取深圳、上海、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位,国家政策的支持促进了租赁市场的发展,直接加速了长租公寓的兴起

长租公寓,是房地产三级市场一个新兴的行业,将业主房屋租赁过来,装修改造后以单间的形式出租。相比传统公寓,长租公寓具有三大优势:第一,提供标准化产品,现代化的家居设计、全新的家电家具、齐全的服务配套等直接优势很容易获得租房者的青睐。第二,摒弃传统的房东—租客关系,形成创新的房东—公寓平台—租客关系,签订租房合同、缴纳房租、家电维修都是对接公寓平台,租客不需要与房东打交道,避免了很多纠纷。第三,高效明晰的互联网运营方式,省去了中间冗余环节,看房、签合同、续退租、服务等步骤都可在手机上轻松搞定,适应现代社会人士的快节奏生活

正是因为上述优势,长租公寓近几年引发井喷式的发展,根据国际房地产顾问戴德梁行发布的《长租公寓市场发展研究》报告显示,2017年北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家,管理房间数量超过200万间,其中仅深圳已拥有大大小小的长租公寓运营商近100家,北京地区品牌公寓达72家。

在蓬勃发展的同时,长租公寓也频频被爆出负面新闻。我爱我家研究院院长胡景晖公开炮轰长租公寓争抢房源、推高房租,杭州某长租公寓破产导致至少4000位租客受损,知名长租公寓旗下房源爆出甲醛超标问题、房间内隐藏偷拍摄像头等等新闻,长租公寓背后问题重重。

长租公寓是如何做到推涨房租的呢?为何又会资金链断裂让租客受损严重?甲醛房又是为何能充斥市场呢?我们来好好解析下长租公寓的运作模式,才能我们一一解开谜团。

长租公寓

长租公寓与房东签署长期租赁合同(一般三年以上),按季度/半年支付房租,再与租客签订短期租赁合同(通常为一年),除租金外,租客须支付服务费。长租公寓会通过降低服务费、压零付一等优惠来吸引租客采用租金分期(“租房贷”)的方式来支付房租,“租房贷”本质是一种短期金融贷款,租客与第三方借贷机构签订租房贷款协议,借贷机构将12个月的租金一次性垫付给长租公寓,而租客每月向借贷机构还款

长租公寓一般向房东每3/6个月支付一次房租,却在房屋出租日直接获得了全年的租金,形成资金的期限错配、获得大量错期资金。长租公寓用这笔错期资金继续收房、出租,通过错期+杠杆维持现金流。为了获得更多的错期资金以及形成规模效应、降低前期装修成本,长租公寓必然会大规模收取房源,甚至以远高于房东出租价的价格争抢房源。在一二线城市房价高启、大量外流人口流入的现状下,租房市场房屋存量有限,本身就处在供不应求的状态,长租公寓运营商的介入更是加剧了供求的失衡、推动房租上涨。

由于前期投入资本大,长租公寓的持续运营严重依赖租金,因此长租公寓鼓励租客使用租金贷。而这些资金并非企业自有资金,而是一种负债,其本身是一种高负债经营。企业只有少量现金流,一旦发生意外,如无法获得足够的租户、市场政策变化等,就会立刻导致资金流断裂无法偿还而破产。由于房东是与长租公寓签订的租赁协议,当长租公寓破产而无法履约,房东有权收回自己的房子。另一边,即使房子被收回,但租客是与金融机构签订的贷款协议,因此仍然必须每月按时支付贷款,否则信用将受损,租客利益受到极大的侵害。

为了提高周转率,长租公寓拿到房源后必须快装、快租,装修后短时间挂牌出租,从装修结束到出租很多房屋放置时间不超过一个月,房屋质量自然隐患大。现有的《室内空气质量标准》只是一种指导性标准,各地的房屋租赁管理办法对出租房屋装修污染处理缺乏明确的条文规定,对长租公寓的房屋空气质量监管是一个短板,长租公寓运营商恰好钻了空子。

在国家不断出台支持租赁市场的政策的大环境下,长租公寓的兴起对于广大租房者是一件好事。上述问题的暴露可促使长租公寓行业直面问题、化解风险、为租客提供更高质量的租住体验,对此我们有以下建议。

第一,从宏观层面,推进落实《住房租赁管理条例》,强化对长租公寓资本、租房价格的监控。建议住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处加强对长租公寓运营的资金用途监管,防止运营商利用这部分资金做无限度的扩张,可以设立保证金制度,根据规模按比例缴纳一定的保证金。并对租房市场价格进行调控,可通过出台地区房屋租赁指导价、设置年租金上涨幅度上限等方式,限制房租价格的不正常波动。对于长租公寓涉足的租赁贷款业务,金融管理部门应监督长租公寓对租客进行必要的贷款风险告知,把控金融风险。

第二,从中观层面,推进形成行业规范、明确租赁房屋空气质量标准。针对长租公寓装修后造成的房屋空气质量不达标等问题,房屋租赁行业协会应协助住建部、房管局等部门出台对出租房屋装修标准的明文规定,并不定期对挂牌的租赁房屋进行质量抽查,保证不合格的房屋不会被推向市场,实现“良币驱逐劣币”、加速长租公寓市场规范发展。对于标准的执行,应引进独立的第三方检测机构,并实施追责制度。

第三,从微观层面,培育有信用、有资质、资金雄厚的长租公寓公司,提高房东和租客的风险意识。在长租公寓公司竞争激烈的情境下,有信用、有资质、资金雄厚的公司能更大程度上遵守行业规范、质量标准,提供严质量、高品质的租房体验,将更受房东和租客的欢迎。房东与租客应提高风险识别能力,尤其是在机制还不健全的情形下要学会如何维护自己的权益,谨防小公司经营不善倒闭而产生利益损失。

长租公寓在近几年迎来了蓬勃发展,不断有资本强势入场。但在长租公寓极速狂奔的路上,问题不断的浮现。对于如此多的问题,我们需要政府部门尽快出台对应的监管措施、推进形成行业规范,长租公寓要意识到自身问题所在、尽快摆正位置,房东与租客也需提升风险意识。只有这样,长租公寓才能够长期、可持续的发展,为租房市场增添更多养分和活力。(作者:景乃权,浙江大学经济学院副教授;刘小驰,浙江大学金融系研究生)

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