长租公寓野蛮生长背后存隐忧 多管齐下治理才能回归理性

中国金融信息网2019年01月30日16:44分类:产业经济

中国金融信息网讯(记者 杨有宗)从备受关注到各方指责,长租公寓行业发展经历了复杂的一年。一方面高速发展,各路资本竞相追逐;另一方面,甲醛超标、“租金贷”等问题也将长租公寓推上舆论的风口浪尖。专家认为,长租公寓经过近几年的野蛮生长,亟需规范化发展,强化顶层设计,治理缔约乱像,保护各方合法权益。

甲醛超标问题频现 租户指责平台处理缺乏诚意

王晓英去年下半年通过某长租公寓平台在上海合租一间房屋,由于房屋刚刚装修,室内味道较重,她购买甲醛测试纸进行测试,结果显示屋内甲醛超标。随即,她将这一测试结果告知“管家”,一个月后,企业安排人员检测,两周后反馈甲醛确实超标,但并未给出详细数据。

对于这一结果,该长租公寓企业给出三种解决方案:无责退房、甲醛治理和配备空气净化器。因工作繁忙,王晓英选择了第三种方案也就是配备空气净化器。又过了三个月,王晓英接到一个电话,对方表示,该台空气净化器为某平台租用,现如今租期结束,对方需要取回空气净化器。

王晓英对此表示不解,她认为,即使取回,也需要等到经过检测认定空气质量合格。气愤的她在社交平台发声,“这样赚钱,你的良心不会痛吗?”

在肿瘤研究权威机构——国际肿瘤研究所公布的致癌物列表中,甲醛属于第1类致癌物。按照世卫组织的相关标准,在封闭12小时的情况下,室内甲醛浓度应不高于0.1mg/m³。甲醛无色、无味,虽有刺激性,但不易被察觉,因此对人体伤害较大。

业内人士表示,长租公寓平台对房屋进行装修时,如果出于成本考虑,选用甲醛含量较高的板材、胶水,甲醛释放过程可能长达几年。因此,像一些企业宣称的“空置30天”、“空置两个月”再出租并不能解除甲醛风险。

“租金贷”防不胜防 长租公寓乱象丛生

另一将长租公寓推上舆论风口浪尖的是“租金贷”问题。浙江杭州市民吴小姐去年1月以每月2300元的价格,通过某长租公寓企业租住一间合租房屋。在选择付款方式时,平台管家极力推荐“押一付一”的付款方式。吴小姐说,因刚毕业,收入少,相比“押一付三”,这一付款方式有很大吸引力。不过签订合同后,吴小姐才发现,密密麻麻的合同条款中有一项显示,选择“押一付一”的付款方式将自动同某信托公司签署贷款合同。

吴小姐认为,自己掉入了“租金贷”陷阱。业内人士指出,“租金贷”就是长租公寓平台以租客租金的稳定性作为筹码,从第三方贷款平台获取到贷款,之后用贷款去进行投资活动赚取高额利润,而租客也就变为了贷款人,租客支付租金也就成了还贷,一旦长租公寓平台投资行为出现问题,那么由此产生的问题是连贯的,从贷款平台到租户,以及房东都会受到牵连。

长租公寓平台还被看作房租上涨的“元凶”之一。目前市场上的长租公寓平台多采用以合同的形式从房东手里吸纳房源,再以居间合同的形式撮合租户与房东进行租房交易。一方面,这种商业模式门槛较低,另一方面也使得平台极力扩大市场规模以博取更高估值。

去年8月份,时任我爱我家副总裁的胡景辉指出,自如、蛋壳等长租公寓运营商以高于市场价20%——40%的价格争抢房源,以达到扩张目的。这种做法直接推高房租,并把成本转移到租客身上。

行业加速洗牌 专家呼吁加强行业监管

据不完全统计,去年以来,已有包括好租好住、杭州鼎家、上海寓见在内的多家长租公寓企业出现经营问题。

根据东北证券研报,我国的租赁市场目前主流依旧是“C2B2C 模式”,即房东、租客通过中介平台来促成交易;随着互联网的发展以及租客对于生活品质的追求,催生了新的 B2C 模式,即自如、泊寓、冠寓等长租公寓运营商,根据物业分布,可分为集中式、分散式;根据运营模式,又可分为重资产、轻资产等不同类型。

专家认为,过度扩张、管理不善是长租公寓运营平台出现问题的主因。易居研究院易居智库研究总监严跃进认为,运营平台为实现扩张目的,不断推高收租成本,让平台资金链面临巨大风险,难以应对租房市场客源波动带来的市场变化。同时,由于扩张速度过快,管理服务水平难以跟上,导致租户租住体验下降。

中原地产首席分析师张大伟认为,长租公寓企业改变了原来中介机构简单的“中介费+差价”经营模式,把企业变为投资者,利用早收租户租金,晚付房主租金的方式,加快扩张速度,一旦出现经营问题,就会出现上下游的多重纠纷。

尽管困难重重,但长租公寓行业发展还是有广阔空间。根据仲量联行发布的《中国长租公寓市场:新挑战,新机遇》报告,我国的住房租赁市场服务超过2亿人口、年租金超过万亿元人民币。近10年间,中国的流动人口进一步向一二线城市聚集,并呈现出年龄低、租房需求大、租赁周期长等特点。

去年12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会也强调,以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。在总结试点经验基础上,指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。

面对行业乱像,北京、上海、西安等地都出台了有力的监管措施。去年10月18日,浙江省出台《浙江省城乡住房工作协调委员会办公室关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》,明确指出长租公寓企业要承担租赁住房空气质量合格的主体责任,承租人可以要求长租公寓企业提供空气质量检测合格报告等材料。针对个别长租公寓企业违规使用“租金贷”的问题,《意见》第三条明确要求严格规范 “租金贷”业务。规定长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务,不得诱导承租人签订“租金贷”协议。对于租房者较为关心的房租涨幅问题,《意见》明确,要建立租金价格分类管控制度,对每类租赁住房实行合理的租金管控。

针对行业当前良莠不齐、野蛮生长的现状,华东师范大学教授张永岳认为,当前应建立住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。他认为,应该将租赁内容纳入房地产市场调控长效机制框架,加强住房租赁立法,根据租赁机构属性进行分类指导。

长租公寓企业泊寓相关负责人建议,希望政府部门能在消防安全、租户管理、运营服务等方面出台更多具体政策规范,保障租户良好的居住体验。对于合规公寓,也应在租户居住证办理等方面提供便利。

上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明认为,当前长租公寓行业的乱象部分原因在于行业的过度金融化,应对运营企业进行有效的监管和治理,“让租房的归租房,金融的归金融”,充分保障消费者在选择“租金贷”时的知情权。(完)

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[责任编辑:尹杨]