【财经分析】长租公寓又现倒闭 商业模式仍“不清晰”

中国金融信息网2019年08月10日20:27分类:快讯

新华财经上海8月10日电(记者杨有宗) 长租公寓又现“暴雷”。7日,长租公寓运营商乐伽公寓在其官微发布公告表示,公司经营不善、没有经营收入、无力履行合同,已停止经营,关闭所有业务;公司无法偿还客户欠款。业内分析称,尽管长租公寓已经出现数年,但接连出现“甲醛门”“租金贷”,以致出现资金链断裂等问题,根源在于长租公寓仍未找到适合的商业模式。

乐伽倒闭 反思“高进低出”商业模式

7日,乐伽公寓在官方微信公众号发布信息:“近期因公司经营不善,无力履行合同。我司已尽最大努力通过多种途径积极自救,但均未见效。目前我司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。 ”

随后,南京市住房保障和房产局发布公告称:“为妥善化解乐伽公司租赁合同纠纷,帮助乐伽公司切实履行企业主体责任,我市相关区政府按照方便客户、属地调处原则,组织司法所、人民调解委员会、律师事务所等第三方机构,在辖区设立调处服务点,为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。”

至此,乐伽公寓正式宣布倒闭,退出长租公寓舞台。

在公告中,乐伽还反思了“高进低出”的长租公寓运营模式。乐伽在公告中称,“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,已对长租市场带来较大风险。“高进低出”模式是指,长租公寓企业先以高价从房东手中收得房屋,再以相对较低价格出租给房客。有业内人士表示,长租公寓企业可能一间房源向租客收取租金3000元,返还给房东的租金则要超过收入,达到3500元。

收入低于成本,此种商业模式显然不可持续。之所以出现这种奇葩商业模式,一个重要原因在于,此举可以迅速扩大市场规模,抢占市场。由于长租公寓企业在收购房源后,还需再进行装修改造,这进一步加剧了长租公寓企业的资金链紧张程度,引发更大风险。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想表示,以这种激进模式运营的长租公寓企业风险非常大,出现暴雷是必然结果。

“租金贷”问题频发 长租公寓市场出现收缩

长租公寓企业长期处于资金链紧张状态,这也引发出“租金贷”等其他问题。

浙江杭州市民吴小姐去年1月以每月2300元的价格,通过某长租公寓企业租住一间合租房屋。在选择付款方式时,平台管家极力推荐“押一付一”的付款方式。

吴小姐说,因刚毕业,收入少,相比“押一付三”,这一付款方式有很大吸引力。不过签订合同后,吴小姐才发现,密密麻麻的合同条款中有一项显示,选择“押一付一”的付款方式将自动同某信托公司签署贷款合同。

吴小姐认为,自己掉入了“租金贷”陷阱。业内人士指出,“租金贷”就是长租公寓平台以租客租金的稳定性作为筹码,从第三方贷款平台获取到贷款,之后用贷款去进行投资活动赚取高额利润,而租客也就变为了贷款人,租客支付租金也就成了还贷,一旦长租公寓平台投资行为出现问题,那么由此产生的问题是连贯的,从贷款平台到租户,以及房东都会受到牵连。

去年,在杭州鼎家公寓、上海爱公寓等多个涉及租金贷的长租公寓资金链断裂后,国内多地明确发文叫停租金贷。去年8月,北京市住建委因住房租赁企业利用资金恶性抢占房源一事集中约谈自如、相寓和蛋壳相关负责人。同时,北京银监局还明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金抢占房源。

业内分析称,此举限制了长租公寓企业的融资步伐,部分企业冒险采用“高进低出”的商业模式。

房租上涨步伐不及预期,这也进一步加剧了长租公寓企业的困境。根据城市房产网的数据,今年二季度,50个典型城市租金收益率为2.3%,环比下降3%,同比下降10%。二季度,部分城市房地产市场仍延续了一季度“小阳春”的热度,50城房价环比上涨1%,而租金环比下跌2%,导致租金收益率继续下降。

易居研究院研究员王若辰分析,2019年连续两个季度的房租下跌,其中三线城市房租下跌最明显。对比房价的持续上涨,房租的提前下跌,可能意味着租客的真实需求或者真实消费能力下降。

在这种大背景下,包括万科在内的,此前曾高调进军长租公寓领域的地产企业也纷纷战略收缩。截至去年年底,万科企业泊寓已累计营业6万间。

“轻资产”“重资产”模式之争

长租公寓领域历来有轻资产模式和重资产模式两条路径,所谓轻资产模式以“自如”为代表,收储房屋,装修后出租,重资产模式以万科等地产商为代表,以较低的土地出让金取得只租不售的住宅用地来自持运营。

戴德梁行发布的相关报告指出,轻资产模式中,企业的底租成本、装修和维修运营成本约占总成本80%,行业平均回报率很难高于2%,单纯以租金差的盈利模式很难满足当前扩张期的资金需求。

记者近日探访上海城投在杨浦区和闵行区新开工的两处长租公寓项目,上海城投租赁住宅技术负责人张辰表示,新开工建设租赁住宅户型面积较为集约,一室户小户型住房占比超过50%,70平方米和90平方米的家庭户型占比在15%左右。对于租金价格,张辰表示,“将会根据租赁住房的地段和推出时间,参考市场价格等进行综合定价。”

张辰也坦诚,相对轻资产模式,重资产模式在长租公寓品质方面更有保障,但对于商业模式,仍需要进一步探索。

广州实地集团副董事长马立强表示,为了有效降低开发运营风险,长租公寓需从区位选址、产品打造、公共空间与服务、智能化管理等维度,建立项目长久的持续竞争力,才能在未来市场格局中立于不败之地。只有在众多竞争对手中寻找自身创新的突破点,真正做到贴合市场需求的同时照顾到自身经营利润,房地产企业长租公寓才能获得长远发展。

编辑:张无

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