新华财经上海11月15日电(记者 杨有宗)15日，58同城、安居客发布相关报告显示，宏观数据显示我国写字楼市场仍处上升通道；今年1-9月，写字楼开发投资同比增长0.8%，但库存压力尚存；一线城市商业地产大宗交易活跃，写字楼最受青睐，同时，一线城市空置率分化，北京写字楼新增租赁供应量大；TMT、专业服务业、金融业需求潜力大；广州租赁搜索热度提升明显，二线城市写字楼租赁需求后劲足，西部城市搜索热度增长快。
写字楼市场仍处上升通道，开发投资增长与库存压力并存
写字楼的市场需求主要和GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关。该报告指出，当前中国GDP总量全球第二，第三产业增长迅速，但与美国相比，中国在人均GDP和第三产业GDP占比方面仍有较大发展空间。和第三产业GDP占比相对应的是第三产业从业人数占比，随着中国第三产业GDP占比的不断抬升，三产从业人数占比也有望提升。同时，近年中国的城镇化率也在迅速提高，2018年底已达到59.15%，体现了新兴经济体的活力且尚有较大发力空间。因此，中国写字楼整体市场需求仍处于上升通道。
2019年以来，写字楼开发投资增速由负转正且持续改善。数据显示，1-9月，房地产开发投资累计同比增长10.5%，写字楼开发投资累计同比增长0.8%。虽然写字楼投资增速低于整体房地产投资增速，但对比去年同期11.4%的负增长，表现出积极向好的走势。同时，写字楼新开工面积在连续两年负增长后，于今年转正，截至9月底，2019年写字楼新开工面积5010万平方米，同比增长15.7%，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。
一线城市商业地产大宗交易活跃，写字楼最受青睐
商业地产进入存量周期后，大宗交易与其间的资本运作越发繁荣。始于2000年初的中国商业地产大宗交易在2005年时达到小高峰，2006年的一纸“限外令”使交易量直线下降，2015年“限外令”取消后大宗交易又重新兴盛。
该报告数据显示，近年来全国商业地产交易中，一线城市占比8成，外资参与度快速提升，从2016年的14%上升至2018年的32%。2019年前三季度，一线城市商业地产大宗交易整体活跃，据不完全统计，四城写字楼(含综合)成交额超774亿人民币，外资占比超55%。其中多个交易项目为去年启动，今年以来买家决策趋于谨慎。尽管如此，长期来看，商业地产大宗交易与外资参与热情都将继续提升。
根据报告，写字楼占比下滑主要是其他资产类别的冲击所导致的。重点城市优质写字楼出售标的有限，北京等城市核心区域出售资源更是稀少，因而带动可改造类物业受到投资者关注。同时，重点城市写字楼租金平均涨幅普遍低于其资产价值涨幅，使得写字楼的投资收益较低，因此更多投资商把目光转向增值型资产。此外，零售、酒店、物流等资产投资价值的提升，也一定程度上挤占了写字楼的交易额占比。
一线城市租赁市场空置率分化
一线城市GDP增速快，第三产业占比高，写字楼市场发展成熟，但不同城市也呈现了差异化特点。58安居客房产研究院综合整理数据表明，2019年前三季度，北京、上海、深圳空置率为13.8%、12.5%、21.2%，分别较去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，广州空置率维持低位且持续下降至3.7%。
根据报告，三季度北上广深写字楼每平方月平均租金分别为389元、310元、178元、和233元。从长期来看，2009年底至今，一线城市写字楼租金均有较大增幅，其中北京增幅133%，这主要得益于2011年后第三产业的高速发展及写字楼空置率持续走低，其次是深圳、上海、广州，分别为65%、50%、39%。
数据显示，2017年10月-2018年9月，一线城市甲级写字楼新增租赁需求以TMT、专业服务业、金融业为主力，这三大产业占北京和深圳租赁成交面积超80%，同时，占上海和广州租赁成交面积超60%。(完)
