“党建引领、先尝后买” 北京探索老旧小区物管新模式

中国金融信息网2019年11月26日16:00分类:区域经济

新华财经北京11月26日电(记者张超 鲁畅)全国多个城市都存在老旧小区物业“失管”的现象,小区内车位缺失、楼道杂物堆放、私搭乱建等情况突出。北京开始探索新的老旧小区物业管理转型升级之路:由政府牵头成立国有物业服务企业承担老旧小区物业“兜底”服务,以党建引领物业,采用“先尝后买”模式,逐渐实现老旧小区物业管理转型。目前,北京市朝阳区已完成25个项目部的挂牌试点工作,覆盖管理面积42.32万平方米。

党建引领,改变物业服务现状

刘二英居住在石佛营南里社区三印小区,这是一家单位的家属院,建于20世纪80年代。入住前期,原单位承担了物业管理工作,此后单位经营困难,小区进入了近乎“失管”的状态。“过去这十年,小区换了五六家物业公司,没一家干得长,没一家负责任。”刘二英回忆说,此前的物业公司一般就两三个人。

面对卫生差、环境乱、民心散和怨声大的困境,社区党委着眼发挥党组织的凝聚力,成立了三印家园临时党支部,开始探索依托党建引领改变老旧小区物业服务现状的路子。

搭建共商平台。临时党支部在社区党委的指导下开展工作,把物业涉及的7大主体(党委政府、相关科室、社区党委、居委会、物业公司、党员、群众)聚集起来,形成合力,共商共治小区问题。

构建沟通桥梁。把多数的党员居民吸收进入党支部,发挥他们亲群众、易沟通的优势,了解群众需求呼声,及时传递政府和物业服务群众的积极声音,化解矛盾点,使改善服务的举措得以顺利推进。

监督物业履责。通过经常性的监督提醒,校正物业服务理念,更好地服务小区居民。

通过努力,临时党支部的作用日趋明显,功能日趋完善,逐渐形成了社区党委党员、热心居民党员、熟悉物业管理的“双报到”党员以及物业公司党员共计13人的三印家园项目党支部。党支部成立后,其功能更加明确,结合正在开展的“不忘初心、牢记使命”主题教育,在社区党委的领导下,党建引领物业服务的路子焕发出勃勃生机。

国企兜底,业主“先尝后买”共商共治

2017年8月以来,石佛营南里社区接到北京12345市民服务热线督办件中,反映物业服务相关问题的占总投诉量的90%以上。尤其是今年上半年,上一家物业公司突然撤出、停止服务,致使问题雪上加霜。

“此前物业公司只收钱、不服务,缴费率不足30%。缴费的大部分是因为房屋买卖不得不补缴。”一位小区居民说。

面对这种情况,朝阳区首家国有物业公司——北京朝阳家园物业管理有限公司于今年5月27日在石佛营南里社区正式挂牌入驻,朝阳区委区政府提出的“党建引领、政府主导、企业运营、社会参与、群众评价”无物业老旧小区管理理念在此落地实践。

新物业入驻后,石佛营南里社区三印小区在居民的眼皮底下“面貌”越来越好:1名项目部经理、1名客服专员、7名保安员及5名保洁员快速到岗;粉刷6栋楼28个单元门楼道内墙面;修整8处塌陷路面;围墙修复35米;清理地面及地下室堆放垃圾200余车;修剪5个院内树木树枝;维修更换168个损坏的声控感应灯;公共院落铺设草皮。

刘二英终于松了口气:“失管”的老小区可算是有了一家靠谱的物业公司。新公司接手几个月后,院子里的几百平方米违建清空了,改建成了绿地花园……“以前是家家户户投诉不停,现在是心往一处使,小区环境越来越好。”刘二英说。

石佛营南里社区书记李潇说,在社区党委的带领下,社区居委会积极发挥自治作用,组织居民志愿者集中1个月时间,利用下班后和休息日时间,深入到居民家中,对住户的基本情况信息进行登记,对国有物业公司“先尝后买”的服务形式进行宣传。目前已经完成了95%的居民走访工作,为社区党委下一步决策提供了很好的数据支持。

“物业公司目前对小区的服务进行测评,定出市场价格后将与居民进行正式的'购买’协商。”李潇说。

“先解决谁是管理主体的问题。经过一段时间的服务后,居民表决是否愿意缴费。”朝阳区房管局相关负责人表示,“先尝后买”模式下,居民共商共治的意识有了显著提升。

标准服务,促物业进入质价规范化时代

“近年来,越来越多的老旧小区引入了专业物业管理,但却一直缺乏相应的标准。”朝阳区房管局相关负责人介绍,朝阳区发布了北京全市首个老旧小区物业服务标准——《朝阳区住宅项目物业服务基础标准(试行)》(以下简称基础标准)。

基础标准是适用于老旧小区和房改房的一套指导性意见。据介绍,为了促进标准的科学化和可行性,朝阳区房管局前期对103个小区开展实地调研,征求到了200多条意见建议,组织了4轮专家评审。

基础标准共包含7大项、51小项,涉及综合服务、绿化养护、环境卫生、秩序维护、装饰装修管理、房屋管理、设施设备维修养护等方面。标准规定较为详尽,如环境卫生项目中对楼道、楼体、单元门、电梯轿厢、雨棚、楼外道路等区域,都规定了不同的清扫频次,能够为物业公司提供清晰的参考。

朝阳区相关负责人说,该标准仅仅是老旧小区物业服务的“底线”标准。房改房小区及老旧小区可参照该标准开展物业服务工作,行业主管部门和属地街乡可依据标准对小区逐项开展测评。

专家认为,基础标准推动老旧小区物业管理服务向商品房物业管理水平看齐,然而对收费标准并未约束。关于物业服务收费,各小区物业服务质量不一时,物业费怎么定价才公平?

北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强提出,根据《物业服务收费管理办法》关于物业服务收费的规定,之前北京的住宅小区物业费大多实行政府指导价。其优点是能确保物业收费价格稳定,但凸显出的问题是,物业收费与市场变化逐步疏离,物业管理成本上涨,但物业费未涨,进而出现了“物业服务质量下降—业主拒缴物业费—居住品质恶化”怪圈。

毕文强建议,物业费与市场变化动态密切相关,才能确保物业服务质量,继而减少物业管理矛盾。但物业费动态调整也不是随意调整,定价协调机制方面仍需相关方继续探索。

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[责任编辑:姜楠]