【豫财经】上规模、多元化 中海地产能否保住“利润王”称号?

新华财经郑州3月28日电 3月26日,素有“利润王”之称的中海地产公布了2019年年报。报告期内,该公司实现收入增长13.6%至1636.5亿元,归母净利润增长10.3%至416.2亿元。董事局建议派发年度末期股息每股57港仙(注:1港元=100港仙),总体增长稳健。另外,其毛利率33.7%,净利率25.4%,仍保持着行业领先水平。

但纵向对比来看,该公司毛利率同比下降了4.1个百分点,净利率水平也不及2018年的26.1%,且为近5年来首次下降。土储情况也不乐观,截至2019年末,中海地产合计土地储备为8923万平方米,不及上一年末的9144万平方米。

在资金面与市场面的双重压力下,地产行业“弱者死亡”之余,“强者”之间的竞争也更加激烈。

近两年,随着净利润水平相继被万科、恒大超过,中海地产不得不思考一个问题:如何保住“利润王”称号?

低成本、低负债率 房企“利润王”是这样炼成的

中海地产的2019年年报,给人的印象就是稳健。

与收入、利润的小幅增长相对应,2019年中海地产的合约销售额为3771.7亿港元,同比增长25.2%,销售面积为1794万平方米,同比增长12.6%。

事实上,这个节奏很符合中海地产的风格。

克而瑞统计的2018年TOP10房企数据显示,中海地产的销售金额5年复合增长率为16.8%,不到新城控股5年复合增长率(60.7%)的三分之一。

这样看来,无论外部环境是宽松还是收紧,中海地产都仿佛一股清流,并未受到太大影响。

这种稳健也体现在中海地产保持多年的低负债率、低融资成本和费用方面。

年报显示,截至2019年末,中海地产资产负债率60.06%,净借贷比率33.68%,加权平均借贷成本为4.21%。负债率和借贷成本都处于行业最低区间。

这主要是中海地产的海外融资比例高、利率低所致。从负债结构上来看,中海地产2019年末的有息负债中,人民币占比不到一半,其余为港币占28.6%、美元占23.2%、英镑占1.0%。而中海地产又拥有着穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-的信用评级,也是全行业唯一获得国际评级机构给予A级评级的企业,因此海外融资时就可以实现较低的利率。

以中海地产2020年3月发行的美元债举例,5年期3亿美元、10年期5亿美元、15年期2亿美元的高级债券的票息率分别为2.375%、2.75%、3.125%。而据克而瑞证券数据,2月中资房企发行的美元债票息多在6%~9%区间,约为中海地产融资成本的3倍。

另外,年报里还提到,中海地产的分销费用与行政费用占收入的比重为3.3%,也保持行业最低之一。

成本控制良好,传导之下,中海地产自然能实现较高的利润水平。数据显示,2017年以前,中海地产的净利润和归母净利润规模均一直处于行业首位,因此被称为“利润王”。

缺地!瞄准一二线城市求合作

不过,从另一个角度来说,稳健也意味着缓慢。

在克而瑞日前发布的2019中国房企销售TOP200排行榜中,中海地产以3136.2亿元、1699.4万平方米的成绩分别位列操盘金额第7名、操盘面积第9名。

作为中国最大建筑联合企业——中国建设工程总公司在香港的控股子公司,中海地产与万科、恒大、绿地等近年来一直稳居中国房企销量榜TOP10。但往前数几年,在2012年榜单中,中海地产的成交金额、成交面积还分别排在第4名、第6名,随后便被后来居上的碧桂园、融创等超越,2016年后再未进过前5名。

除了销量排名下降,中海地产一直引以为傲的高净利润的优势也正在一步步被追平。

克而瑞数据显示,2017年,万科和恒大分别以372.1亿元、370.2亿元的净利润水平超过中海地产(351.0亿元),后者从净利润“王者”位置上跌落,只剩归母净利润可以一战,但这个差距也在不断缩小。

2018年,恒大的归母净利润仅比中海地产少约3亿元,万科则少了39.43亿元。目前,恒大的2019年报还未发布,但从万科的年报来看,2019年万科的归母净利润为388.7亿元,与中海地产的差距已经缩小至27.5亿元。

那么如何保利润?良好的收益不仅来自“节流”,更需要“开源”——快速增加业务规模是一个好选择。

中海地产的土地储备一直不是很高。截至2019年末,中海地产合计土地储备为8923万平方米,不及上一年末的9144万平方米。

3月13日,中海地产官微发布了一则2020年寻地合作计划,诚邀合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作。计划中表示城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市,但就年报来看,中海地产还是青睐一、二线城市。年报称:高铁与城规的大力度建设,正在加快人口向高能级城市转移。我们坚持深耕安全边际更高、抗风险能力更强的一、二线城市。

无论如何,从以单打独斗为主走向合作共赢,想尽办法多拿地、上规模,普遍被业界认为是中海地产为保利润、求增长迈出的重要一步。

值得关注的是,郑州作为新一线城市,已经成为中海地产合作开发的实践点之一。年报显示,中海地产2019年新增53宗地,合作取得的有6宗,郑州高新区项目即为其中之一。该项目土地面积为7.6万平方米,中海占有60%的权益。

另外,2019年中海地产还以26.7亿元的价格竞得了地块郑政东出〔2019〕13号(网)。这是继2018年8月以来,中海地产二次进军北龙湖。该地块位于龙湖外环北路南、龙津路东,面积7.2万平方米。

资料显示,中海地产于2014年进入河南,并不断加码郑州,目前已经开发了中海万锦公馆、中海锦苑、中海九号公馆等多个楼盘。

“今天”多元化布局 以期“后天”持续领跑

除了力争在短期内增加房地产项目的开发规模,在长期范围内,中海地产也进行了多元化、多层次布局,以期实现持续领跑。

去年3月,中海地产首次提出了“今天、明天、后天”三个层次的战略业务结构,并在2019年年报里再次强调了这个规划。

详细来说,即为立足今天的主业(住宅开发),面向明天的成长型业务(商业资产管理),为后天培育增长点的新业务(养老、教育、物流等),分别配置并持续按年投入90%、8%、2%的资源,联动发展。

年报显示,中海地产目前持有运营甲级写字楼45栋、购物中心13家、星级酒店12家、长租公寓2家、自由办公项目12个,是国内最大的单一业圈写字楼发展运营商,并且已经在探索商业资产管理方面取得了进展。

2019年,中海地产收购苏州国际财富广场,出售成都中海国际中心H座写字楼,推进商业资产“投融管退”全周期管理,持续探索从商业地产开发运营到资产管理的转变。

在主业方面,中海地产也在以智能化、工业化为方向进行产品品质升级。

2019年,中海地产联合华为等科技企业领跑智慧社区、智慧家居的研发及应用,在上海打造了全球首个5G社区中海.臻如府。

对于2020年,在3月26日下午举办的2019年度全年业绩发布会上,中海地产的行政总裁张智超表示,总体判断今年市场还是谨慎乐观的。他透露,中海地产3月份前两周的销售恢复好于预期,基本达到去年同期水平。2020年中海地产的供货节奏也好于往年,总量为6800多亿元。

总的来说,一手抓主业规模,一手布局多元化,中海地产为保住“利润王”的称号正做着积极准备。结果如何,值得等待。

(作者:大河报.大河财立方记者 任冰)

【豫财经】由新华财经与河南日报报业集团旗下专业财经机构大河财立方联合打造,聚焦最硬核中原财经资讯。

编辑:王媛媛

声明:新华财经为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下,本平台所发布的信息均不构成投资建议。

新华社民族品牌工程:服务民族企业,助力中国品牌

新华社品族品牌工程

[责任编辑:陈周阳]