【财经分析】购房意愿走弱是否会导致房地产销售大跌?3322名受访者调查结果告诉你答案

新华财经北京5月15电(记者余蕊、沈寅飞)一项针对房地产市场需求端的调查显示,计划未来两年的购房者占比从一年前的35%大幅降至21%。新冠肺炎疫情和相关的限制措施不仅拖累了房地产交易活动,也对受访者收入预期和购房信心造成了负面影响。购房意愿走弱是否会导致房地产销售大跌?

结合最新一期UBS Evidence Lab中国住房调查结果,业内人士认为,市场情绪和购房意愿大幅下降,但房地产销售正在回暖,房地产活动不会大幅收缩,预计2020年整体房地产销售下跌5-7%,投资增速放缓至2-4%。

房贷、收入和房价为影响房地产市场情绪首要因素

最新一期UBS Evidence Lab中国住房调查对3322名受访者调查结果显示,未来2年有购房意愿的受访者占比显著下滑。受访者未来2年有购房意愿从2019年3月调查时的35%大幅降至本次调查的21%,该比例也是2015年本系列调查开始以来的倒数第二低。此外,“无购买意愿”受访者占比跃升至46%,创历史新高(2019年调查时为15-17%,而此前调查结果在8-26%之间)。

调查结果还显示,房价预期和购房信心大幅恶化。所有受访者中,仅22%预计未来12个月房价会上涨,该比例创2015年该调查开展以来历史新低。在疫情爆发前原本计划未来两年购房的受访者中(占所有受访者的36%),超过60%决定稍微推迟购房,19%取消了购房计划。

瑞银证券分析师张宁指出,新冠肺炎疫情拖累房屋交易、居民收入和信心,而房贷、收入和房价是影响房地产市场情绪的首要因素。首付比例下降、房贷利率下调,以及房贷可得性提高等是提振其购房信心的首要因素,其他因素还包括升职或者加薪;反之则会削弱购房信心。同时,房价上涨过快是削弱购房信心首要因素之一,而房价下跌则能提振购房意愿。

国家统计局4月公布数据显示,今年一季度,全国居民人均可支配收入8561元,比上年同期名义增长0.8%,扣除价格因素,实际下降3.9%。而中国指数研究院发布的一季度,全国100个城市(新建)住宅价格累计仍上涨0.18%。

利率小幅下调等多因素促成房地产活动规避大幅收缩

上述调查中,受访者表示首付比例下降、房贷利率下调,以及房贷可得性提高等是提振其购房信心的首要因素,其他因素还包括升职或者加薪;反之则会削弱购房信心。同时,房价上涨过快是削弱购房信心首要因素之一,而房价下跌则能提振购房意愿。这些结果表明,若政府选择刺激房地产行业,大幅降低首付比例要求和/或房贷利率可以显著提振房地产销售。

5月10日,央行发布《2020年第一季度中国货币政策执行报告》明确指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

瑞银证券分析师汪涛表示,中央层面全局性的房地产政策未明显松动但部分地方政府小幅放松了限购等限制措施,房地产政策边际放松。如江苏省淮安宣布外地人在淮安市购买住房,不再需要提供1年及以上个税或社保证明。

此外,整体而言流动性保持宽松、房贷利率小幅下调(5年期LPR是房贷利率基准,其年初至今调降15个基点)、以及房贷可得性提高或有助于为市场情绪和开发商融资提供一定支撑。

高频数据显示,4月30个大中城市房地产销售同比平均下跌了19%,但5月初其已回升至接近2019年水平。与此同时,近期户籍和土地改革有望进一步推动城镇化进程,小幅拉动相关房地产需求,城镇老旧小区改造也有望小幅拉动房地产投资。整体来看,房地产销售正在回暖。

基于中央层面全局性的房地产政策不会明显松动、地方层面房地产政策边际放松、房贷可得性提高、利率小幅下调等前提,业内人士指出,房地产活动应能避免大幅收缩。UBS Evidence Lab中国住房调查报告预计,2020年整体房地产销售下跌5-7%,投资增速放缓至2-4%。

编辑:胡辰

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[责任编辑:韩延妍]