【财经分析】多重因素致部分房企面临较大去库存与还款压力

新华财经北京7月31日电(记者李犇 闫鹏) 近期,由于债券违约、中报亏损、拟引入战投等消息,泰禾集团受到市场关注。实际上,当前部分房企仍面临较大去库存压力,资金链仍然吃紧。受访业内人士表示,房企要保持融资渠道与信息的通畅,还可通过联合拿地等方式寻求合作。

泰禾集团拟转让19.9%股份予万科

7月31日消息,泰禾集团发布公告称,控股股东泰禾投资拟将19.9%公司股份转让给万科全资子公司海南万益,总对价约人民币24.27亿元。

公告显示,此次交易落地需达成部分前提条件,其中较为重要的条件包括:泰禾集团制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持目标公司恢复正常经营,能支持目标公司可持续经营;万科对泰禾集团完成法律、财务、业务等尽职调查,同时泰禾集团的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

此前,泰禾集团深陷流动性困境。6月中旬,深交所向泰禾集团发出年报问询函,对公司资产负债率、期末现金及现金等价物余额、存货、股权质押比例等指标进行了问询,14个问题中有多个问题与企业资金流动性相关;2020年7月初,泰禾集团发布公告称,2020年7月6日到期的“17泰禾MTN001”未能按期兑付本金和利息,构成实质性违约。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次股权转让,一方面说明泰禾集团债务压力等问题有望得到更快解决,另一方面也说明两类企业后续或形成更好的合作。此类合作模式,也对今年各类房企的股权合作,尤其在“引入战略投资者”方面有很大启发。

“对于泰禾集团来说,由于万科持股,企业资信等级有望提升,对于后续加快债务问题的处置有较为积极的作用。虽然此次合作中,万科不对债务的解决持兜底意见,但客观上有助于债务问题的快速解决。”严跃进认为,此类合作后,对于包括“泰禾院子”等产品存在较为积极的作用,也有助于保障相关业主权益。后续债务压力减少后,预计新的战略规划会推出。

多重原因致企业资金压力大

虽然泰禾集团拟通过引入战投缓解资金链问题,但受疫情影响,房地产企业滞销问题仍然存在。易居研究院发布《2020年上半年中国百城库存报告》显示,截至上半年末,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47916万平方米,同比增长6.0%。百城库存出现了同比增长,存在积压和滞销的风险。尤其是一季度疫情带来了冲击,销售动力明显削弱。

严跃进认为,当前市场行情波动比较大,假设企业后期销售没有预期的好,就可能导致企业资金链压力较大。从泰禾集团存货数据看,2015年至2020年一季度存货金额分别为580.42亿元、888.55亿元、1407.13亿元、1735.28亿元、1469.65亿元、1501.47亿元。从数据可以发现,2015年至2018年间,公司存货金额大幅增加,2020年一季度虽然不是最高水平,但也是近几年存货数额的较高水平,而激进的发展策略也使公司陷入了“有地没钱”的尴尬境地。

无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵认为,造成中小房企资金压力大的原因有四点:在信贷政策方面,房地产行业融资门槛高、要求高、利率高,中小房企资金成本高,背负较大还息压力;在监管政策方面,预售资金监管对房企资金流动性影响较大;在行业竞争方面,地产行业已进入成熟期,行业内竞争激烈,中小房企只能在龙头房企的夹缝中求生存,如果产品没有特色,很难竞争;在企业运作方面,部分企业前两年高价拿地,但开发没那么快,回款慢,偿债压力大,本身自有增值资金不多,加上融资成本高,导致企业资金压力大。

“不拿地团队没活干,拿了地要高周转,一旦操作不当运营不畅,就会发生偿债危机。”沈洵说,没有专业高效的运作团队,没有一整套严密的管理制度和程序,会加大企业运营难度。

中小房企需多方发力保障融资与发展稳定

“虽然部分企业短期存在资金状况不好的情况,但许多企业基本面还是不错的。”严跃进表示,中小房企背后一些项目关系到一些购房者权益,如果随意让中小房企破产会引起很多问题。

受访业内人士表示,中小房企可以通过联合拿地的方式,对冲规模偏小的风险,联合拿地至少可以撬动更大体量的地块项目,也可以在联合拿地同时研究新的合作方式。

沈洵认为,中小房企一般是本土公司,要想有生存空间,一方面要提高产品质量,只要把产品制作好,在消费者心中,信任度高就有立足的基础;另一方面要扬长避短,发挥自身优势,除了住宅开发外,在多元化经营方面多下点功夫。

沈洵建议,中小房企需多渠道接触各类融资平台,保持融资渠道和信息的畅通。同时和银行信托机构等探讨创新产品,带来增量业务,探求创新点。“企业要做好3年到5年战略规划研究,对企业后续发展定位有清晰的认识,有多大力办多大事。”


编辑:罗浩


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