【财经分析】多地发布住房租赁市场风险提示 长租公寓领域或将加速洗牌

新华财经上海9月2日电(记者 杨有宗)上海、成都、广州、合肥、杭州等地近日纷纷发布住房租赁市场风险提示,提醒租户和房东谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、建议使用合同示范文本等。

业内人士表示,此次密集发布风险提示,和个别长租公寓品牌爆仓事件有关,进而使得长租公寓的经营风险和金融风险问题再次受到关注。此外,受疫情影响,长租公寓领域出租率下降、租客违约率提升成为普遍现象,长租公寓行业或将进一步加速洗牌。

风险提示密集发布 矛头直指长租公寓

上海市房地产经纪行业协会近日发文表示,近期住房租赁市场中有公寓运营商采取“高进低出、长收短付”的经营模式,一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。这种行为对房东和租客的切身利益、对住房租赁行业的规范发展乃至对整个社会的安定繁荣都会产生较大影响。

该协会建议:选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或出租金过低、支付周期越长风险越大,选择较短支付周期、向约定账号支付房租、防范“租金贷”风险、采用规范的合同文本、合法维护自身权益。

不只是上海,广州、海口、合肥等地近期均发布类似提示。合肥市消保委、合肥市市场监管局称,近期,合肥个别住房租赁企业在开展住房租赁业务时因经营不规范(高收低租、长收短付经营模式)出现“爆仓”“跑路”,造成房东和租客利益受损。

成都相关部门表示,谨慎选择合作企业、查验房源信息和房源状况、认真确认租金价格、谨慎选择租金支付方式、向约定账号支付房租、防范“租金贷”风险、采用规范的合同文本、及时办理房屋租赁登记备案。

杭州则进一步限制“二房东”。其相关规定指出,9月30日前,“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源,应将对应房源的风险防控金缴交到位;对存量委托房源,应缴交风险防控金30%,剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说,近期包括上海、杭州、成都、武汉等城市出现了长租公寓爆仓的事件,实际上都说明一些小品牌的长租公寓企业经营风险。上海此次政策明确,对于无照经营、超范围经营、列入异常经营、未报送开业信息、信用不良、存在违法违规记录的公司,都是需要谨慎选择的。同时对于房东和个人租客来说,需要警惕“高进低出、长收短付”等问题,即要防范此类经营模式下的风险。

严跃进说,此次政策也提示了一种风险,即“支付周期越长风险越大”。这也是这两年长租公寓中的一个新情况。部分长租公寓企业为了加快融资,往往会有此类支付周期的约束,这是需要警惕的,后续租客也要对支付周期有足够的重视和了解。

长租公寓行业洗牌或将进一步提速

经过几年的“野蛮生长”,长租公寓行业已经进入“洗牌期”。业内人士预测,未来房屋租赁机构将日趋专业化和规模化,市场集中度亦将随之不断提升。

住房租赁市场是个大市场。据易居克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》,我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元,其中北上广深一线城市合计达5565亿元,占比35.9%。

和传统租赁方式相比,长租公寓尽管有装修不善、资金链不稳等缺陷,但对年轻人来说也是个很好的选择。有业内人士表示,虽然目前住房租赁市场发展不健全、不成熟,但在北上广深等热点城市,租房仍是有不少年轻人的首选。随着消费升级和年轻人居住理念的改变,租房将逐渐替代买房。同时,从合租房、群租房,转向独立的、有品质的公寓产品,也将成为都市年轻人的生活方式。

在各地发布的相关风险提示中,“高进低出”“长收短付”是高频词,也是长租公寓风险主要来源。“高进低出”是指长租公寓企业高价从房东手中租来房子,以低价租给租客。“长收短付”一般是指租客交半年甚至一年租金给长租公寓,房东按月收到长租公寓公司支付的房租。

长租公寓自身经营方式是造成其风险的主要原因。严跃进分析说,部分长租公寓企业为了加快融资,采用长收短付的方式,长租公寓企业可以获得一部分沉淀资金,再利用这笔资金去拓展房源。当然也造成一定风险,比如长租公寓可以利用时间差,使用这笔钱从事金融活动,加剧风险产生。

业内普遍判断,此轮疫情给长租公寓市场带来更多震动,或将进一步加剧行业洗牌不发,市场也逐渐回归理性,经过大浪淘沙留下来的企业正推动行业健康发展。

地方国企进军长租公寓行业发挥“压舱石”作用

与此同时,包括上海地产、上海张江、越秀地产在内的众多地方国企也开始进军长租公寓行业。以上海为例,由国企投资的全装修长租公寓项目今年将集中上市。上海市住建委相关负责人表示,国企开发的长租公寓项目普遍规模大、标准高,“这将成为住房租赁市场的‘稳定器’和‘压舱石’。”

和将既有住房收储加工改造后用于出租的“轻资产”长租公寓运营模式不同,由国企投资运营的长租公寓项目普遍为“重资产”运营模式,即企业负责拿地、建设、运营管理等多个环节。严跃进表示,重资产、长周期运营有利于行业形成新的规范标准,促进该行业健康发展。


编辑:吴郑思

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