新华财经上海11月4日电（记者 杨有宗）尽管受到全球新冠肺炎疫情等不利因素影响，各国企业仍然积极踊跃参展第三届进博会，总展览面积比上届扩大近3万平方米。世界500强及行业龙头企业积极参展，回头率超过70%，新朋友也不断加入“进博朋友圈”。首次参展进博会的商业地产服务商世邦魏理仕（以下简称CBRE）中国区总裁李凌说，进博会不仅促进贸易往来，也积极带动投资；不仅提供商品进口，也帮助企业获得服务。“参加进博会是我们提升知名度、扩大业务的好机会。”
新华财经：CBRE首次参加进博会，您如何看待进博会这一平台？参加进博会对你们开拓业务、了解中国市场有哪些帮助？
李凌：虽然是第一年参展，但我们与进博会的渊源颇深。我们过去两年持续观展，并作为演讲嘉宾参与第二届进博会展前对接会。我们越来越意识到进博会不仅促进贸易往来，也积极带动投资；不仅提供商品进口，也帮助企业获得服务。参加进博是我们提升知名度，扩大业务的良好机会。
新华财经：对外资企业而言，进博会的溢出效应有哪些？服务贸易的发展前景和发展趋势如何？
李凌：中国在2010年前后就已经成为全球最大的贸易国，但我们的贸易结构上商品贸易占据绝对主导，服务贸易规模较小。中国目前的服务贸易占GDP的比重约为6%，而全球的平均值是13%左右。
2019年中国经济结构中的第三产业占比已经上升到54%，经济的转型升级和进一步开放将是一个长期的、可预见的过程，而服务贸易的结构性增长也将是与此相伴的必然发展趋势。近年来，我们看到中国的服务贸易以货物贸易两倍的速度在增长。随着政府在服务业开放、促进服务贸易、保护知识产权等方面支持力度的不断加大，以及中国经济向知识型、创新型发展模式的切换，未来中国服务贸易的规模和质量都将得到持续地提升。
新华财经：包括写字楼、零售等，近期出现疫情后的恢复趋势。您怎么看待这一趋势的出现？会持续多久？以及租金调整周期什么时候结束？
李凌：商业地产市场和整体经济运行密切相关，所以我们看到三季度国内主要宏观经济指标全部转正的情况下，商业地产需求同样迎来强劲反弹。我们的统计数据显示，全国主要城市的写字楼需求环比增长221%；零售物业需求由负转正；仓储需求二季度已经领先反弹， 三季度继续环比增长；大宗交易金额也环比增长9%。
中国经济正在走出疫情的影响，开启新的增长周期。我们预计今年中国是全球唯一能实现经济增长的主要经济体，2021年中国GDP增速将达到8%以上，然后恢复到常态化的增长。基于此，我们认为商业地产的复苏趋势也是可持续的。
今年以来，受新冠疫情和经济不确定性的影响，商业地产的租金有所下跌。这是商业地产市场随经济周期波动的正常现象。
通常情况下，需求活跃度是租金和售价的先行指标。不同的物业类型的复苏节奏也有所差异。受疫情影响最小的仓储物流租金会率先企稳，实际上今年二季度以后一线城市和周边卫星城市的仓库租金就已经企稳并小幅增长了。受疫情影响较大的写字楼和零售物业租金的复苏会滞后一些。从2008年全球金融危机时期的经验来看，写字楼租金和售价的反弹出现在危机爆发之后的2个至6个季度之间，因此我们认为中国的商业地产市场很可能在2021年迎来从需求到价格的全面复苏。
新华财经：“十四五”期间，人口加速向大城市、都市圈集聚，对商业地产行业带来的影响有哪些？以上海为例，商业地产未来的需求规模有多少？
李凌：“十四五”期间，或者未来更长的一段时期，城市化都将是中国经济增长的主要驱动力之一。2019年，中国的城市化率是60.6%。从国际经验来看， 城市化达到75%-80%之后才会进入平稳阶段，这意味着未来十年中国的城市化将继续快速推进，预计会新增2亿以上的城市人口。
人口向大城市、大都市圈集聚是快速城市化阶段的一般规律。我们看到，2010年至2019年期间内，中国的总人口增长4.5%，但是排名前10的大城市的常住人口增长却高达35%。我们认为“十四五”期间这样的趋势将会延续。中国经济已经转向创新驱动，而科研、金融、产业、教育、医疗等创新要素大量集聚在长三角、京津冀、大湾区、长江经济带等主要城市群的核心城市内。这将源源不断地吸引优质人口的企业涌入这些城市和区域，从而创造出办公、商业、研发、居住、物流等多样化的商业地产需求。同时，人口持续增长和产业升级也会让城市更新的需求变得更加迫切，这也会带来极具吸引力的商业地产投资机会。
中国的商业地产市场近几年发展速度很快，但和国际成熟市场相比仍然有很多的增长空间。以上海为例，上海是国内最大的优质写字楼市场，目前甲级写字楼规模超过1100万平方米；而纽约的甲级写字楼规模接近5000万平方米，是上海的4倍多。目前纽约的第三产业体量是上海的2倍以上。可以看到，随着上海经济的持续增长和转型升级，未来商业地产的潜在需求非常大。
编辑：谈瑞
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