新华财经上海3月28日电（记者胡洁菲）26日，银保监会、住建部、央行三部门发文严控经营贷违规流入房地产领域。作为一段时期以来，有关部门强监管政策的延续，此举颇受关注。对于过去一系列的政策成效，学界怎么看？强监管之下，中国房地产行业转型之路在哪儿？对此，上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授盛松成接受了记者专访。
年初，上海市房地产市场过热和价格上涨过快现象引起全国关注，上海市政府也出台了相关政策。但是在一些具体政策上，居民还是有一些意见。您认为，当下的举措是否还有细化的可能？
盛松成：本轮上海房地产调控的政策是针对特定的市场行为而不是特定的社会群体的。比如，将免征住宅增值税的年限由两年调整为五年针对的是频繁买卖住房的行为，提高炒房的成本，从而遏制房价过快上涨。即便是低收入者，除了救急等特殊情况外，房子买了两年就卖出去也应该遏制？总而言之，“房住不炒”是当前楼市调控政策的总基调，任何政策只要围绕这一主题来制定和实施，就是好政策。
上海的政策是否还需要细化主要看能否实现最初的政策目标，现阶段就是能不能达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。任何政策如果能达到目标，就不宜轻易改动，因为这可能会引起政策预期的变动。当然，如果实施当中确有不当之处，在不影响政策实施效果的前提下，可以针对政策进行细化，扬长避短，充分发挥好政策的正面效应。
中央近年来大力提倡租售并举，并鼓励租赁型住房建设，但是各类长租公寓暴雷现象也频发。您认为，问题出在哪儿？今年《政府工作报告》也提出规范发展长租房市场，对此您有好的建议吗？
盛松成：长租公寓暴雷的原因是多方面的。第一，很多长租公寓用互联网思维来运营，水土不服，最终失败。这一点最明显的表现就是高成本的盲目扩张，一方面烧钱补贴租客，扩大客源，另一方面高价揽房，希望通过规模的扩展来实现最终的盈利。但即使在互联网经济中，这一套路也不总是成功，例如ofo。在资金需求量更大，竞争更激烈的租赁市场，这一模式能够维持的时间更短，一旦资金链断裂就会暴雷，这是长租公寓暴雷的直接原因。
第二，从更深层次看，长租公寓这一业务目前存在着一些先天缺陷。首先就是长租公寓面临市场竞争激烈，散租一直存在并遏制了长租公寓的整体业绩表现，散租没有公司运营成本，很多房东也不在意房租收益，而是关注房屋本身的增值价值，这使得长租公寓的竞争力并不强。其次，当前市场仍未做到租售同权，无法满足租房人的相应权益诉求。这造成的另一个后果就是，承租人会将租赁住房当成过渡性安排，不愿意为之付出较高价格。再次就是长租公寓对于财务杠杆的过度利用。这一策略有利之处在于盈利时可以放大收益的倍数，但这一策略同样面临较高的风险，在亏损时额度也会放大，加剧资金链问题。
为了发展长租公寓，我建议：一是长租公寓要发挥自己的优势，在同散租的竞争中建立自己的护城河。例如改变商业模式，在原有租金的基础上，附加额外的增值收入；二是要尽力实现租售同权，在政策上不能歧视公寓租客。三是要加强对于长租公寓的资金监管，尤其要关注对于财务杠杆的不合理利用和低价揽租高价揽房的恶性竞争，这不但考虑的是金融风险，而且还涉及社会稳定。
对于上海这样的超大型城市来说，您认为，新时期，地产企业转型的方向在哪儿？
盛松成：上海房地产市场目前与全国市场最为不同的一点，就在于上海已经是存量市场。2020年上海二手房住宅成交量为25622332.56平方米，而新建商品住房只有8881281.04平方米，即使加上保障房，新建商品住房成交量也只有12877052.51平方米，不到二手房的一半。市场形势的转变必然带动房企发展方向的转型，以往那种高速增长的增量市场环境已经不复存在了。
因此我们对房企有如下三点发展建议：一是调整发展战略，走多元化发展道路，要改变传统的拿地-开发-销售的单一发展模式；二是以住宅、资产、需求和产业链整合为抓手，加强服务，重视运营，弥补短板，拓展空间。从自己的熟悉领域出发，一步步扩展自己的经营范围，实现多元化经营；三是提升运营能力，加强资源整合，探索金融支持，强化相关研究。要提升内力，做到有的放矢，才能进入新的领域。
此前，银保监会主席郭树清称房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。您觉得当前的房地产市场有泡沫吗？如何推动房地产市场更健康的发展？
盛松成：所谓的泡沫是指某种资产明显超过了合理的价格水平，那么是否存在泡沫首先需要界定的就是什么是合理的价格水平。一个显而易见的比较标准就是收入水平。如果房价相对于收入水平没有明显的增加，那么就不能说存在泡沫。2003年我国的平均房价是2359元/平米，2019年则为9310元/平米，增长了2.95倍，而同期的城镇居民可支配收入则从8405.5元增长到42359元，增长了4.04倍，住房价格上涨反而没有收入增长快，这一结论即使追溯到房地产改革开始的1998年也不会改变，这样看来似乎没有泡沫。
但这样的计算有一个严重的问题，就是没有考虑到居民人均居住面积的增加。从2003年到2019年我国人均城镇居住面积从23.7平米增加到39平米，购买人均居住面积所需的时间从6.65年提高到8.57年，也就是说住房消费明显挤压了其他消费，从这个角度来看，毫无疑问中国的房地产市场存在着泡沫。
对于房地产泡沫问题，从区域来看，当前三四线城市缺少实业支撑，在前期“去库存”阶段还“补库存”，风险较高，有着明显的泡沫。从对实业的影响来看，房价明显提升了工资水平，导致了实体产业利润率下降，这也是泡沫的表现。从对消费的影响来看，中国的房价收入比和收入中用于必要消费的比重都高于美国，房价上涨明显导致了消费的下行，同样可以说存在泡沫。总之，中国的房地产市场的确存在泡沫。
为了推动房地产市场健康发展，我建议在控制房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从根本上解决我国房价过高的问题，实现房地产市场长期健康发展。我国长期、平稳消除房地产泡沫将创造历史奇迹。（完）
编辑：穆皓
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