新华财经上海4月22日电（杨有宗、李倩倩）因未能及时披露信息、被列为不合规发行人等因素，蛋壳公寓被纽交所启动摘牌程序，股票交易被停止，这再度引发市场对于长租公寓关注。在近期举行的浦江住房租赁高峰论坛上，多位业内人士表示，促进住房租赁市场健康发展，应着重解决供需错配，落实租购同权，同时完善长租房行业监管，严格监管“租金贷”等行业乱象，解决青年安居痛点。
超大城市发展住房租赁市场，破解青年安居痛点
上海日前发布的《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》中，“探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策”这一表述引发市场广泛关注。意见强调，五个新城将强化人才引进政策，探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。
“到2035年，5个新城各集聚100万左右常住人口，基本建成长三角地区具有辐射带动作用的综合性节点城市。”实施意见提出，针对位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城，提出加快推进新城规划建设工作的实施意见。
“大力发展租赁住房，既是贯彻中央精神的具体体现，也是上海住房发展改革创新的内在要求，更是解决上海住房突出问题的重要举措。”上海市委常委、常务副市长陈寅说，当前，上海住房租赁市场仍处于从成长期向成熟期演进，从无序生长期向规范发展期过渡的初级阶段。
受多方因素影响，一线城市住房租赁市场热度波澜不惊。2021年一季度，58同城、安居客监测的19个城市的平均租金为每平方米每月40.0元，同比下降1.4%。一线城市中，北京、上海平均租金同比下降，广州、深圳租金有一定程度上涨。
近年来，随着租购并举政策加快推进，越来越多的企业参与住房租赁市场发展。上海市房屋管理局房地产市场监管处相关负责人表示，市场化主体的参与对于增加租赁住房供给、改善供应结构、提升租赁产品和服务品质发挥着积极作用。政策层面将持续鼓励和支持机构化、专业化的住房租赁企业健康发展。
住房租赁市场供需存错配，宜构建稳定的租赁关系
魔方生活服务集团首席执行官柳佳说，住房租赁市场供需矛盾存在三个方面的错配，一是户型错配，大户型房源多，小户型房源供应少，住房租赁企业的参与可以补充中小户型房源供应的缺口；二是地段错配，交通不便的远郊区域租赁房源供应多，市区、核心城区租赁房源少，职住不平衡问题突出，通过盘活、改造中心城区的闲置物业能够解决地段错配的问题；三是价格错配，面向城市运行和服务保障行业人员的低总价租赁房源相对较少。
此外，上海交通大学陆铭团队调研发现，经过多年发展，中国大城市也出现伦敦、东京等城市20世纪八九十年代出现的人口回流中心城区现象。“在2008年左右，上海新增生产性服务业岗位大量集聚在中心城区趋势就已显现，因此，上海出现人口重回中心城区现象并不意外。”
专家指出，培育和发展住房租赁市场是一个系统工程，现阶段还应继续加快完善行业标准规范，进一步细化落地金融、税收、土地等配套政策。房东东公寓学院创始人全雳认为，长租公寓的发展需要相对便宜的土地和房源取得，相对长期、低成本的资金支持，行业底层信用体系的构建等。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强认为，长租房一次性投入大，资金回收周期长，具有不同于传统商品房开发销售特别是预售模式的投资回报特性。租金回报率过低极大影响了市场主体持续参与住房租赁市场发展的积极性。现阶段应从降低租赁住房取得成本，降低运营费用、提高经营收入等方面，提高住房租赁收益率。
专家建议，在土地政策方面，可探索土地出让价款按年分期支付、参考周边租金水平倒算土地价格等，降低土地成本。在融资方面，加快住房租赁领域房地产投资信托基金（REITs）发展，同时允许和鼓励一些社保基金、保险资金、住房公积金等资金进入到长租房市场中。
整体来看，当前住房租赁行业顶层制度设计开始加快，行业规范标准建设也正逐步建立完善。业内人士指出，以集中建设的租赁式社区为例，这些租赁房源上市后涉及的租金和服务收费标准制定，以及纳入社区管理后相关公共配套服务如何保障，都需要明确规范标准，以构建稳定的租赁关系。
柳佳认为，在行业发展的政策环境和市场环境向好的大势下，住房租赁经营机构要“放慢脚步、练好内功”，借助信息化、智能化手段，提升服务品质和效率。
专家指出，应发挥不同市场主体发挥在产品、资金、运营服务等不同环节的优势，加强分工与协作，提升行业服务效率和质量。比如，金融机构在租赁住房房源筹集和资金方面具有优势，而一些市场化住房租赁机构具有运营方面的优势，双方合作有利于各市场主体优势的发挥，加快培育专业化住房租赁企业。
编辑：谈瑞
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