今年20多城调整公积金贷款政策:需求旺盛凸显流动性紧张

又一城调整了个人住房公积金贷款政策。

9月14日,天津市住房公积金管理中心在其官网发布《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知》指出,自9月22日起,职工家庭在天津市购买第二套住房,申请个人住房公积金贷款的,贷款利率为同期首套个人住房公积金贷款利率的1.1倍。贷款受理日期在9月22日之前的,仍按原政策文件执行。

事实上,早在2010年11月,住建部财政部央行和原银监会四部委联合发布的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》提出,第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

而在此次政策调整之前,天津市首套及第二套住房个人住房公积金贷款执行相同利率,5年期以下贷款年利率为2.75%,5年期以上贷款年利率为3.25%。

政策调整后,天津首套住房个人住房公积金贷款利率不变,购买第二套住房个人住房公积金贷款利率调整为同期首套房贷款利率的1.1倍,5年期以下年利率为3.025%,5年期以上年利率为3.575%。

对于此次政策调整,天津市住房公积金管理中心表示,主要是为了规范本市住房公积金贷款管理,落实住建部等部门的要求。但显而易见的是,经此调整,天津市公积金个贷政策开始收紧。

多地收紧公积金贷款政策

事实上,自2021年以来,包括北上广等一线城市在内的20多地密集发布公积金新政,对公积金的提取额度、贷款申请条件和贷款额度作出调整,整体趋于收紧。

对此,多位业内人士向记者表示,近年来,在坚持“房住不炒”大背景下,商业银行的房贷利率持续走高,且严控额度,这直接提升了购房者对住房公积金的使用需求,迫使各地采取措施,以缓解住房公积金的流动性压力。

在天津之前,8月份内蒙古和贵州已先后发布公告称,购买家庭第二套住房的缴存职工在办理住房公积金贷款时,贷款利率按照同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。

值得一提的是,此前4月份,贵州省会贵阳发布《关于启动住房公积金流动性风险三级响应的通知》,调整住房公积金个人住房贷款额度和第二套住房公积金个人住房贷款政策,暂停异地个人住房公积金贷款业务,控制“商转公”贷款规模等。

在上述通知中,贵阳市住房公积金管理中心表示,该市近年来住房公积金个人住房贷款率持续超过95%以上,住房公积金流动性已严重不足。

7月份,郑州住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》,要求申请住房公积金贷款的申请人已连续、正常缴存住房公积金12个月以上。同时,审批住房公积金贷款时,按最长还款期限和所选还款方式计算的住房公积金贷款月还款额应不超过家庭月收入50%,而此前为不超过家庭月收入60%。

6月份,海南省住房公积金管理局发布《关于落实住房公积金个人住房贷款“存贷挂钩”管理有关事项的通知》显示,自6月10日海南省住房公积金个人住房贷款实行“存贷挂钩”管理机制,以抑制低缴存高贷款的“蹭贷”和突击高缴存投机套贷行为。

再往前追溯,3月31日,佛山市住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金抵押贷款政策的通知》明确表示,职工对住房公积金的使用需求一直处于高位,致使本市住房公积金资金流动性不足,虽然已实行了贷款轮候发放,但仍未能解决贷款资金缺口逐渐增大的问题,为防范资金流动性风险,适时调整最高贷款额。

根据上述《通知》,佛山市住房公积金抵押贷款个贷最高额度从50万元降为30万元,即夫妻最高只能贷60万元。同时,停止向已有两套住房的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)发放贷款。缴存职工家庭公积金贷款没有还清前,不得再次申请。

时隔20天,4月20日,佛山市住房公积金管理中心发布《关于调整我市缴存职工提取住房公积金支付房租办法的通知(征求意见稿)》,拟收紧公积金租房提取额度,后于6月份落地执行。

如何缓解公积金流动性压力?

住房公积金市场的稳健运行,本身也是落实房住不炒、稳定房地产金融市场的重要保障。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在当前市场环境中,住房公积金市场的日常运行需要更为密切的监测,真正规范住房公积金缴存和贷款工作、保障住房公积金缴存职工的合法权益,进而防范住房公积金资金的运行风险。

那么,面对多地住房公积金贷款高位运行的现状,如何有效缓解公积金流动性压力?在严跃进看来,从公积金贷款可持续和平稳性的角度出发,公积金贷款市场确实需要积极管控和引导,从部分城市收紧公积金贷款的政策来看,公积金调控手段主要包括五种模式,即收紧贷款额度、放缓贷款速度、停止相关业务、收紧租房提取额度、严管骗贷行为等。

“应对公积金流动性不足的问题,关键是要开源节流,” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时指出,比如鼓励自由职业者缴存等。

同时,李宇嘉建议,可以规定申请人只能使用一次公积金贷款,且公积金贷款只能支持首套购房,不能用于购买二套及以上房产,“如果这些措施能落实到位,那就能确保公积金资金池的水位,保障公积金对刚需族的支持。”

对此,中国人民大学副教授王鹏表示赞同,“要坚持房住不炒的定位,把这部分带有炒作性质的、改善性需求的、非刚需,从住房公积金贷款市场挤出,支持真正的刚需用户”。

此外,中国房地产数据研究院院长陈晟向记者表示,可以在制度上做一些创新,比如异地的使用支取。对此,李宇嘉也表示,可以按照异地流转的方式将一些购房体量较小的城市的公积金流转到公积金短缺的地方。但他同时也强调,公积金异地流转在现阶段难以实现。

编辑:翟卓

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