从年初的“崩盘论”“拐点论”,到近期的“底部论”“反弹论”,房地产市场即将走过波澜起伏的2014年。当前,在相关政策利好叠加效应刺激下,部分城市楼市成交出现回暖,但多数地区库存消化压力尚未缓解,调整仍在持续。随着经济发展进入新常态,2015年,楼市将怎么走?新华社记者在实地调研全国10多个重点城市楼市运行情况,并对长期跟踪监测的30多个典型城市库存数据进行纵向分析的基础上,结合权威专家访谈,回顾2014年房地产市场与展望2015年,以更好地看清下一步房地产政策和市场“大势”。 
 
   2014年末已至,回顾楼市经过几轮调整后,虽然商品房价格形成机制得到一定优化,但是建设规模的快速增长使得市场进入存量房时代,这积蓄了一定的可控性风险。中央工作会议提出,未来化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险将持续一段时间。专家表示,处于新常态的中国房地产行业未来将以化解泡沫化风险,稳定住房消费为目标。[详细]

     2014年,全国楼市步入深度调整期,在首套房贷认定标准放松、降息等政策叠加效应下,四季度一线城市房价止跌企稳,全国房地产开发投资等先行指标增速降幅也明显收窄,业内普遍认为房地产市场进一步下行的态势基本得到遏制。作为影响楼市走向的关键因素,2015年,房地产政策将何去何从?近期,新华社记者就房贷政策、房地产税改革、不动产登记制度、新型城镇化下的机遇与挑战等热点问题,对中国房地产业协会名誉副会长朱中一进行了专访。[详细]
  • 中国聚焦:三个关键词读懂不动产登记

    中国国务院网站22日公布《不动产登记暂行条例》,明年3月1日正式实施。套用时下最流行的一个概念,中国房地产市场的“大数据时代”即将到来。那么,不动产登记制度会对房价产生影响吗?[详细]

  • 业内人士:房地产调控进入“新常态”

    今年中央经济工作会议并未提及房地产市场。业内人士分析认为,过去被行政性调控手段捆绑的中国楼市正重新走向市场主导方向,市场将更多地在资源配置中起决定性作用。[详细]

2015,楼市“新常态”面面观
  • 2015:楼市政策风往哪儿吹?

    从“政策很复杂,市场很简单”到“政策很简单,市场很复杂”,2014年,楼市与“行政化”调控方式渐行渐远。在当前宏观经济面临下行挑战的背景下,在坚持抑制投资投机性需求外,更要注重满足居民的合理住房需求。[详细]

  • 摩根大通:住房市场调整将持续至2015年

    摩根大通中国首席经济学家朱海斌19日表示,预计住房市场的调整将持续至2015年。特别是,房地产投资的增长率有可能从今年的11-12%降至2015年的5-6%,这将继续拖累经济增长。[详细]

  • “失宠”还是“回归” 房地产业将有何“新常态”?

    全国楼市2014年步入深度调整期,库存高企、需求回升乏力之下,房地产业增速明显放缓。2015年,房地产到底是“失宠”还是“回归”?房地产业又将有何“新常态”?[详细]

  • 2015年房地产回调趋势不会变化

    日前,由中国人民大学国家发展与战略研究院、经济研究所等主办的“中国宏观经济论坛(2014-2015)”在京举行。论坛上发布的《中国宏观经济分析与预测》显示,中国房地产市场已发生全面逆转。即使政策进一步宽松,未来持续回调的趋势没有变化。[详细]

2014年影响楼市走势的政策调整

截至目前,除北上广深三亚外,全国其余41个限购城市均不同程度地调整或取消了限购措施。限购政策松动后,楼市成交走势在城市间呈现分化格局。

新华社房地产价格监测系统数据显示,与限购政策松动前30天相比,限购调整后30天,金华、济南、宁波等16个城市新房住宅成交明显回升,其中金华增幅超过160%,济南新房住宅成交也几乎翻了一番,青岛等6个城市增幅均在30%以上;福州、无锡、长沙、大连等城市在限购调整后,并未出现明显波动;南昌、苏州、石家庄、贵阳、南宁等城市在取消限购政策后新房住宅成交量反而下降。

监测城市限购调整前后30天新房住宅成交套数对比情况
精彩短评

“限购政策的调整对活跃房地产市场有一定的促进作用,尤其是对有支付能力但不具备购房资格的人提供了机会,因此促成了部分城市成交量的回升,而一些城市限购取消后变化不明显或者走低的主要原因在于这些城市对周边的聚集效应有限,政策敏感度不高,之前实施限购时也没有发挥太大效果。

业内人士分析认为,限购政策调整只是解决了一小部分人的购房资格问题,并没有解决更多人的购房能力问题。”
                            --新华社经济分析师 李军杰

9月30日央行、银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,明确表示对拥有1套住房并已结清相应贷款的家庭,再次申请贷款购房仍按首套房执行,并强调首套房利率下限为基准利率的0.7倍。

然而从具体的落实情况来看,银行对首套房认定上反应积极,欣然接受,而在利率折扣上却举步不前。

据新华社房地产价格监测系统监测,10月份以来,重点监测的32个城市中,除北上广深四个一线城市外,另有长沙、南京等18个城市新房住宅成交量出现不同程度回升;而呼和浩特、福州等10个城市成交量下行。

监测城市9.30新政前后30天新房住宅成交套数对比情况
精彩短评

从各地楼市实际运行情况来看,对于一线城市和部分二线热点城市而言,首套和改善性购房需求在利好政策影响下入市节奏有所加快。而部分供大于求的三四线城市在库存压力下,楼市销售仍然不畅。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为,房贷新政主要体现的是对首次自住和合理改善性购房需求的信贷支持,这符合当前经济大环境下“稳增长、扩内需、促消费”的原则,同时这部分合理真实的需求不会引起投资投机性需求的集中爆发,对于开发商而言,应该保持理性,客观看待这部分群体支付能力相对有限的客观现实,加快消化库存压力。
                            --新华社经济分析师 李军杰

央行11月21日晚间发布公告,决定自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这是继2012年7月后,两年多来央行首次降息。

据新华社房地产价格监测系统数据,与降息前30天相比,降息后的30天内,北上广深四个一线城市新房住宅成交全线回暖,增幅分别为14.6%、13.9%、12.3%、13.7%。另有济南、昆明、常州、石家庄、杭州等12个城市新房住宅成交不同程度地增长,其中济南以52.7%的增幅居首。

然而三亚、绍兴、贵阳、海口等16个城市新房住宅成交均不同程度下降,三亚、绍兴、贵阳下降幅度超过了20%。

监测城市11月22日—12月14日与10月21日—11月21日新房住宅成交套数对比
精彩短评

受央行此次降息政策以及之前利好政策的影响,一线城市及部分热点城市成交回暖;而库存较大、供求失衡的三四线城市成交未有起色,甚至出现下滑。

我们认为,各地面临的人口、城镇化进程以及房屋存量等具体情况均不相同,受调控政策的影响程度也不尽一样,未来楼市将延续分化态势。房价方面,在资金紧张、销售业绩压力下绝大多数房企短期内不会上调价格,房价整体将企稳。

中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮表示,我国房地产市场经过多年的发展,购房者已经比较理性,无论是自住还是投资,买房前都会对当地楼市做一个理性的判断。目前在政策利好背景下,少数优质楼盘可能会上调价格,大面积涨价的可能性不大。
                           --新华社经济分析师 李军杰

2014年楼市重要指标排行榜
重点城市住宅用地溢价率排行前二十名

城市

溢价率(%)

厦门

46.4

上海

40.8

成都

33.7

北京

31.1

兰州

23.8

郑州

22.3

南京

22

济宁

20.8

湛江

18.1

惠州

17.1

岳阳

17

南昌

16.8

西宁

14.4

常德

14.4

金华

11.6

长沙

8.4

杭州

8.1

洛阳

7.2

安庆

6

广州

5.4

数据解读

据国家信息中心监测数据,今年前11个月全国70个大中城市共成交住宅用地2299宗,面积为11857.39万平方米,平均地面均价6501元/平方米,同比上涨26.3%,平均溢价率为14.5%。

一线城市中,上海、北京住宅用地溢价率较高,分别为40.8%、31.1%,广州住宅溢价率为5.4%。

二三线城市中,厦门住宅用地溢价率最高,达46.4%,成都、兰州、郑州、南京溢价率均在20%以上。(左图数据来源:新华社多媒体数据库)

名词解读
土地溢价率:超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。
15个典型城市新房住宅去化周期排行(单位:月)

城市

可售(套)

前11月月均成交(套)

去化周期(月)

福州

28397

1259

22.56

宁波

49880

2413

20.67

温州

38208

2125

17.98

杭州

124598

7216

17.27

深圳

47332

3096

15.29

南宁

58650

4202

13.96

广州

76899

5540

13.88

北京

95306

7020

13.58

苏州

59125

5397

10.96

厦门

22369

2164

10.34

济南

51772

5132

10.09

南京

55168

5824

9.47

南昌

29612

3991

7.42

上海

91023

12569

7.24

合肥

43933

6967

6.31

数据来源:新华社多媒体数据库
数据解读

在利好政策叠加以及房企年底冲业绩双重影响下,近期多数城市房地产市场成交明显回暖。据新华社房地产监测系统数据,重点监测的32个城市中,有27个城市11月份新房住宅成交环比增长,其中温州、三亚、南宁、天津、合肥、成都、石家庄8个城市涨幅超过30%。

值得注意的是,尽管消化速度加快,但多数城市新房住宅库存仍偏高,消化周期偏大,处在高位盘整状态。从我们监测的15个典型城市新房住宅前11个月月均成交和目前库存情况来看,大多数城市消化周期都在10个月以上。

2014年楼市声音

“随着新型城镇化的推进,相当数量的新市民的住房问题还没有解决,相当数量的城市居民对改善住房条件还有新的期待。这就要求我们准确把握市场运行中出现的新情况、新问题,注意地区间的差异,跟踪市场走势,积极应对,主动作为,促进房地产市场平稳健康发展。”

--中国住房城乡建设部部长陈政高


“虽然到现在还没有听到宣布纳入,但是我估计不会拖太久。如果2015年进入立法过程,通过一审二审三审后,这个过程一年可能走不完,最理想的情况是到2016年房地产税立法推到审批环节,如果2016年能够在最高权力机构审议通过,2017年实施是交代过去的。”

--全国政协经济委员会委员、财政部财科所原所长贾康


“房地产确实进入了一个新的常态,随着经济增速由高速向中高速转变,房地产也进入了一个换挡期,面临着结构的调整期,未来对房地产的投资很可能降低,更多的是尊重房地产自身的规律。”

--中国房地产业协会名誉副会长朱中一


“如果我们已经出台的政策能够得到落实,9月份应该是我们这一轮下滑的最低点。但底部运行的周期会比较长,有的人判断在明年的年初,我个人判断在明年9月份以后。这一段时间周期中最重要的是看我们的政策会有什么样的变化。”

--中国房地产研究会副会长任志强

地方楼市盘点与展望
  • 北京楼市成交创“新低” 政策有限难促大幅回暖

    临近年末,根据市场机构的预测数据,2014年,无论是新房还是二手房的网签数量都创下近几年的“新低”。虽然信贷松绑、公积金新规以及银行降息等一系列利好楼市的政策影响下,市场出现一定程度的“升温”,但缺乏实质性刺激政策依旧让楼市难以大幅“回暖”。[详细]

  • 2014上海房地产市场宜关注楼市成交及房价预期扭转效应

    2014年,全国房地产市场整体出现了一轮明显的降温过程。经过近一年的持续调整后,上海等部分热点城市的楼市开始展现出复苏迹象,不仅成交量价开始止跌企稳,土地市场也有所回暖。[详细]

  • 广州市2014房地产市场回顾与2015年展望

    广州房地产市场成交量虽然触底反弹,但未来两到三年,高库存将成为常态,加之开发商资金链仍然紧张,2015年楼市或仍以去库存为主,价格不会出现大幅上涨。[详细]

  • 起起落落一年间——2014杭州楼市“变奏曲”

    杭州楼市的2014年是在“严冬”中开始的。经历了“限购令”以来成交持续萎缩、房价接连下跌的杭州房企打响了“马年第一降”,也令杭州楼市深陷“天量库存”、“即将崩盘”的迷雾之中,作为杭州房企领袖、国内地产业标杆的绿城老总宋卫平去意终决,宣布将绿城转让给融创,无疑让整个杭州房地产界蒙上了“悲剧”的色彩。[详细]

编审:范珊珊  责任编辑:彭桦 美工:董丹  邮箱:editor@xinhua08.com.cn